[사례4-5] 부동산거래 계약 체결 후 잔금 지급 사이에 문제가 발생한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

급매구는 싼 가격에 내집 마련을 위해 생활정보지를 뒤지다 시세보다 훨씬 싼 물건을 찾았다. 밤은 늦었지만 실례를 무릅쓰고 생활정보지에 나온 전화번호로 전화를 해보니 아직 팔리지 않았다면서 내일이라도 구경하러 오라고 한다. 다음날 구경을 하러가 보니 세입자만 있었다. 왜 이렇게 급하게 파느냐고 물어봤더니 세입자는 자신이 알기로 집주인이 부도가 날 것 같아 빨리 파는 것이라고 했다. 급매구는 혹시나 싶어 부동산등기부도 열람해보았더니 아무런 이상도 발견하지 못했다.

법무사 사무소에서 계약을 체결하기 위해서 집주인 현금구을 만나 봤더니 싸게 파는 대신에 대금을 빨리 달라고 해서, 집값 총 2억원 중 전세보증금 1억원을 제외한 거래대금 1억원 중 계약금 2천만원을 지급하고, 1주일 후에 중도금 5천만원, 나머지 잔금은 2주후에 치루기로 했다. 계약서를 작성할 당시 법무사는 계약 당사자가 본인임을 확인해야 한다면서 매도인의 주민등록증과 등기부등본을 대조해보고 거래를 했으나, 아무래도 미심쩍어 계약할 때 받은 매도인의 명함을 세입자에게 보여줬더니 매도인이 확실하다고 한다.

1주일이 지난 후 중도금은 매도인 현금구가 일이 바쁘니 자신의 은행계좌로 송금을 해달라고 해서 5천만원을 무통장으로 입금했다. 그러나 오늘이 잔금날인데 아침부터 매도인 현금구와 연락이 되지 않아 잔금을 치루지 못하고 있다. 아무래도 이상해서 등기부등본을 떼어보니 그 주택에 이미 가압류 1건과 1억 5천의 근저당권이 설정되어 있었다.

≪토의 과제≫

1. 급매구의 경우 어떤 잘못을 해서 이와 같은 문제가 발생한 것인가?
2. 향후 이런 일을 방지하기 위해서는 어떤 조치를 취해야 할 것인가?

≪해설 및 조언≫

1. 계약 전 유의사항

부동산을 구입한다는 것은 부동산이라는 물건의 소유권을 구입하는 것과 같다. 따라서 부동산거래계약을 체결하기 이전에는 앞에서 본 것과 같은 다양한 문제점이 발생하지 않도록 철저한 사전점검이 필요하며, 특히 계약을 체결하기 직전에는 등기부등본 등을 다시 한번 열람하여 권리관계에 흠이 없는지 여부를 재확인하는 것이 바람직하다. 이런 점에서는 급매구의 경우 아무런 잘못을 발견할 수 없다.

2. 계약서 작성시 유의사항(본인 등)

거래계약서는 매도인과 직접 거래하는 것이 좋으나, 매도인의 대리인과 거래하는 경우도 많다. 이와 같은 경우 매도인이 직접 나왔을 경우에는 급매구의 경우와 같이 등기부등본과 매도인 현금구의 주민등록증을 상호 대조해봐야 하나, 요즈음은 주민등록증을 위조한 사기도 많으므로 급매구와 같이 다른 방법을 통하여 매도인이 실제소유자인지 여부를 확인해야 한다. 따라서 이미 알고 있는 매도자라면 주민등록증만 확인하지만, 아는 사람이 아닌 경우에는 주민등록증 이외에 등기권리증도 함께 확인해야 하며, 만약 매도자가 등기권리증을 분실했다고 주장하면, 등기부상 주소지를 방문해 매도자가 그 주소지에 거주하는지 여부라도 확인하는 것이 바람직하다.
특히 최근 주택의 전세 계약에서 소유자의 부인이나 아들이 대신 나와 매도자의 위임장도 없이 전세 계약을 체결하는 경우가 많으나, 소유자의 부인이나 아들이라도 주택 전세나 매매 계약을 대신 체결하기 위해서는 반드시 정당한 위임장을 제시해야 한다. 그러나 부인 등이 대리로 나왔다는 말만 그대로 믿고 거래를 했다가, 실제 소유자는 위임한 사실이 없다고 주장하여 거래계약이 파기되는 경우도 종종 있는 점에 유의해야 한다.

3. 계약이행 절차에서 유의사항

우리나라에서의 주택거래는 계약체결 당시 거래대금의 10% 정도의 계약금을 지급하고 1개월 쯤 후에 나머지 잔금을 치루면서 소유권 이전등기에 필요한 서류를 넘겨받는 것이 일반적이며, 주택도 함께 넘겨받는다.
계약금 지급일부터 잔금지급일까지 2개월이 넘어가는 등 기간이 길어질 경우에는 전체 거래대금의 약 50% 이내의 중도금을 지급하는 사례도 많다.
이와 같이 계약금 지급과 잔금 지급 사이에 1개월 이상의 기간이 소요됨으로 인해 계약금 지급 당시에는 아무런 법률적이나 물리적 측면에서 아무런 문제가 없는 주택이라도, 잔금을 지급할 당시에는 하자가 발생하는 경우를 많이 볼 수 있다.

급매구의 경우 이와 같은 문제가 발생한 대표적인 사례로서, 이런 사고가 발생되지 않도록 하려면, 사례와 같이 부도가 날 가능성이 많은 사람과 거래는 피하는 것이 바람직하며, 만약 사례와 같이 시세보다 크게 낮아 반드시 거래를 하고 싶다면 계약금 지급시에 소유권 이전청구권가등기를 해놓는 것도 좋은 방법 중 하나이다. 만약 매도인이 가등기를 해주기 싫어한다면 계약체결과 동시에 소유권 이전서류를 넘겨받고 주택도 인도받는 방법을 사용할 수 있다.

기타 최근에는 공인중개사법 제31조(계약금등의 반환채무이행의 보장)에서 정하고 있는 에스크로 서비스 등을 이용하는 방법도 권장할 만 하다.

• 에스크로(escrow) 서비스 : 부동산의 거래계약의 이행을 대행하는 서비스로, 에스크로 서비스를 받을 경우 에스크로업자가 거래계약를 작성하며, 매수인은 계약금과 중도금 및 잔금은 에스크로업자에게 지급하고, 매도인은 에스크로업자에게 소유권 이전과 관련된 서류를 제공하면, 에스크로업자는 소유권 이전이 정상적으로 처리될 수 있을 경우 거래대금은 매도인에게 지급하는 서비스이다.

[그림] 에스크로 업무 과정

이보다는 바람직하지 않으나 피해를 최소화 할 수 있는 방법은 계약금은 물론 중도금과 잔금을 지급하기 이전에는 반드시 등기부 등본을 열람해보고, 해당 부동산에 특별한 하자가 발생하지 않았는지 여부도 방문해 확인해보는 것도 바람직할 것이다.