[사례4-3] 건축할 수 없는 토지를 구입하여 문제가 된 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

김의심은 북한강 상류지역의 경치가 아름다워 전원주택을 건축하기 위해, 인근 중개사무소 여러 곳에 좋은 땅이 나오면 연락해달라고 부탁했다. 김의심은 혹시 내가 전원주택지를 찾는다고 하면 높은 가격을 부를 수 있겠구나 하는 생각에, 공인중개사 사무소에는 지금 사놨다가 나중에 버섯이나 재배하겠다고 둘러댔다.

한 달쯤 후에 한 중개사무소에 근무하는 중개보조원 나배짱으로부터 원하는 지역 인근에 강이 보이는 나지막한 임야 1,000평이 평당 5만원의 싼 값에 나왔다고 빨리 구입하라고 한다. 현장 답사를 하던 김의심은 혹시나 싶어 나배짱에게 혹시 주택 같은 것도 건축할 수 있느냐고 묻자, 나배짱은 조금만 안쪽으로 들어가면 전원주택이 많다면서 건성으로 걱정하지 말라고 대답했다. 김의심도 설마 산골짜기에 조그만 주택을 짓는데 별 문제가 없겠지 싶어 계약을 체결하고 등기까지 마쳤다.
잔금 지불 후 건축업자에게 지번을 일러주고 개략적으로 설계를 해서 건축 예산을 세워달라고 주문했더니, 며칠 후 건축업자는 그 지역은 자연환경보전지역인데다가 지목이 임야이고, 도로 폭이 너무 좁아 건축이 불가능할 것이라고 한다.
기가 막힌 김의심은 전화로 전원주택을 건축할 수 없는 땅을 팔았느냐고 나배짱에게 항의했더니, 나배짱은 언제 전원주택 건축이 가능하냐고 물어봤냐면서, 자기가 그 땅에 전원주택 건축이 가능하다고 말한 적은 없고 거기서 산골짜기로 더 들어가면 전원주택이 있다는 말만 했다고 주장한다.

≪토의 과제≫

1. 김의심이 토지 구입 과정에서 어떤 부분에 대해서 잘못을 했는지 알아보자
2. 김의심과 같은 잘못을 저지르지 않기 위해서는 어떤 조치를 취해야 하는가?

≪해설 및 조언≫

1. 부동산이용규제제도

우리나라에서는 개인의 토지 이용에 대해 법률로 일정한 규제를 하고 있다. 즉 토지를 개발하거나 형질변경 행위, 토지에 건축하는 행위, 건물의 용도를 변경하는 행위(용도변경)까지도 기준을 만들어 놓고 있으며, 농지를 훼손하거나(농지전용), 임야를 훼손하는 행위(산지전용)에 대해서는 더욱 엄격하게 규제하고 있다.
따라서 부동산을 구입하기 위해서는 사전에 자신의 구입 목적에 알맞도록 그 부동산을 이용할 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 하나, 김의심은 사전 조사 없이 토지를 구입하였으며, 중개보조원에 불과한 나배짱의 불명확한 말만 믿고 거래하여 문제가 발생한 것이다.

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 규제

토지에 대한 이용규제 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 중심으로 운영되고 있다. 이 법에서는 모든 토지에 공통되는 일반적 규제 내용인 개발행위허가제도와 용도지역이나 지구․구역에 따른 토지이용규제제도의 내용을 규정하고 있다.
김의심의 사례에서의 자연환경보전지역이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 지정된 용도지역 중 하나로, 자연환경보전지역으로 지정된 토지는 원칙적으로 주택의 신축이 금지되나, 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택은 건축이 가능하다(동법시행령 별표 22). 김의심의 경우에는 구입한 토지의 일부를 해당 지역 거주 농민에게 양도하거나 지상권을 설정해준 후 농민이 건축한 주택을 구입하는 방식으로 건축이 가능할 것이나, 관련 법령에 위반되지 않을 정도의 복잡한 조치가 필요할 것이다.
김의심은 토지를 구입하기 이전에 그 토지가 어떤 용도지역․지구․구역에 속하는지 여부를 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인한 후, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 하위 법령(시행령, 시행규칙) 및 동법에 근거하여 제정된 각종 지방자치단체(시, 도, 구, 시, 군)별 조례(도시계획조례 등)를 조사해 전원주택을 건축할 수 있는지 확인했어야 한다. 이때 지방자치단체별 조례는 각 지방자치단체의 홈페이지를 통해 조사할 수 있다.
또한 최근에는 인터넷을 통해 무료로 토지이용계획확인서를 발급하고 확인서에 포함된 토지이용규제 사항을 확인 할 수 있는 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)가 제공되고 있다.

[그림] 토지이용규제정보서비스 사례 화면

3. 기타 법률 규제

건축이 허용되는 지역이라도 그 토지가 건축법에 의한 건축허가를 받을 수 있는지 여부를 추가로 확인해야 한다. 구입한 토지가 진입도로가 없는 경우나 토지의 상당부분이 건축법에 의한 건축선 안에 속하는 경우에는 건축이 불가능한 경우도 있기 때문이다. 김의심이 구입한 토지와 같이 토지에 접한 도로의 폭이 4미터 미만(경우에 따라서는 2미터 미만)인 경우에는 도로와 김의심 토지 사이에 있는 타인의 토지를 일부 구입하여 도로를 확장해야 건축이 가능할 것이다.
또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 허용되는 용도의 토지이용이라도 농지나 임야는 농지법과 산지관리법에 의해서 건축용 택지로 변경하기 위한 별도의 절차를 거쳐야 한다. 따라서 김의심은 산지관리법을 면밀히 검토하여 구입한 임야를 건축이 가능한 대지로 용도를 변경(전용)하기 위한 조건과 절차를 조사해야 한다.