부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례4-1] 등기부상 하자를 발견하여 손실 위험을 방지한 부동산투자 성공 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 6. 30. 01:08

≪사례 소개≫


오집만은 결혼 후 3년 이내에 내 집을 마련한다는 목표 달성을 위해 부모님이 마련한 혼수 비용을 현금으로 받아, 예물이나 혼수를 최소화하여 몫 돈을 만들고, 결혼 후 3년간은 부부가 맞벌이를 하여 열심히 자금을 모았다.
3년이 경과한 현재, 아파트를 분양 받자니 분양가격도 거의 시세와 비슷하고, 새로운 분양 아파트를 찾기도 어려웠다. 오집만은 아내 이알뜰과 상의해 현재 보유한 자금 1억 5천만원과 모기지론 융자금으로 아파트를 구입하려고 한다.


저렴한 아파트가 있어 아파트등기부를 봤더니 갑구에 현재 소유자(박대충)가 이 아파트의 전 소유자(김사업)로부터 소유권을 넘겨받기 이전에 등기된 가압류등기가 있다. 중개업자나 박대충은 가압류등기가 이미 5년 전에 된 것이고, 5년 동안 아무런 일도 없었으니까 걱정하지 않아도 될 것이라고 한다.
오집만은 박대충의 말에 그럴 수도 있겠다 싶어, 박대충의 아파트를 구경했다. 부동산을 처음 구입해보는 오집만은 어떤 것을 봐야 할지 몰라서 중개업자가 안내하는 대로 한 5분 정도 아파트 내부를 대략적으로만 구경하고, 주변에 할인점이 있고 소음이 없으며, 주차장이 넉넉하다는 등 아파트단지에 대한 자랑을 들었다.


오집만은 집으로 오는 길에 아파트가 맘에 들기는 하나, 무언가 빠뜨린 것도 같아서 인터넷에서 이 아파트에 관련된 사항들을 조사해봤더니 다른 아파트와 별반 특별한 사항을 발견하지 못했다.


≪토의 과제≫


1. 오집만이 이 아파트를 구입할 경우 발생할 수 있는 위험은 어떤 것인가?
2. 오집만이 아파트를 좀 더 정확하게 조사하는 방법은 없을까?


≪해설 및 조언≫


1. 부동산거래의 성질


부동산 구입과 관련되어 조사할 사항은 다양하면서 복잡한 것이 특징이며, 다양한 조사․분석 사항은 법률적 측면과 경제적, 기술적 측면으로 구분할 수 있다.


예를 들어 아파트를 구입한다는 것은 아파트의 소유권을 구입하는 것과 같으므로, 법률적 측면에서는 부동산등기부(집합건물등기부)와 토지대장, 지적도, 건축물대장을 발급 받아 매도자로부터 하자 없는 소유권을 넘겨받을 수 있는지 여부를 확인해야 할 것이다.


[그림] 아파트 구입의 3가지 측면

또한 아파트를 구입한다는 것은 경제적 측면에서 아파트라는 상품에 대한 대가를 지급하는 것과 같은 것이다. 다양한 아파트 중에서 가장 저렴한 아파트를 구입해야 하는 것은 물론이고, 자신이 지급하는 대가가 정당한 것인지 여부도 함께 확인해야 한다. 특히 아파트와 같은 부동산가격은 정해져 있는 것이 아니고 아파트단지가 속한 지역의 환경이나 교통, 생활 편의시설 등에 따라 달라지며, 해당 아파트단지의 시설에 따라서도 달라지고, 각 동호수별 면적이나 내부구조, 향, 관리상태, 물리적인 흠 여부 등에 따라 달라지는 것이므로 이들 사항을 종합적으로 검토하여 적정한 가격을 판단해야 한다.


기술적인 측면에서 아파트를 구입한다는 것은 나와 내 가족이 안전하고 편리하게 거주할 수 있는 공간을 구입하는 것과 같은 것이므로 비․바람과 같은 외부 환경으로부터 차단이 될 수 있을 정도의 튼튼한 구조를 가져야함은 물론, 내부 구조는 가족이 휴식을 취하거나 취사, 취침, 오락 등의 가정생활을 영위할 때 편리함을 제공하고, 쾌적한 실내 환경과 실외 환경이 제공되어야 한다. 따라서 아파트의 벽이나 전등, 상․하수도, 싱크대, 화장실 등 각종 시설물은 흠이 없는 것이어야 하며, 자신의 가정생활에 적절한 면적과 구조이어야 한다.
이러한 다양한 조사 사항들은 아파트를 구입할 때 차근차근 하나씩 조사해야 하는 것이므로 가장 먼저 자신의 직장이나 자녀의 학교 등 생활 여건을 감안하여 구입할 아파트가 속한 지역(읍․면․동)을 선택하고, 두 번째로 선택된 지역에 포함된 아파트단지를 상호 비교하여 구입대상 아파트단지를 선택하며, 마지막으로 선택된 아파트단지에 매물로 나온 아파트들의 가격과 내부구조 등을 상호 비교해 구입할 아파트를 선택하여 거래계약을 체결하는 것이 바람직하다.


2. 등기부 등 분석


오집만이 구입하려는 아파트의 경우 현재 소유자(박대충)가 이전 소유자(김사업)로부터 소유권을 넘겨받기 이전에 등기된 가압류등기가 되어 있다.
가압류등기란 부동산 소유자에 대해서 돈을 받을 사람(채권자)이 부동산 소유자가 돈을 갚지 않을 경우 소유자가 부동산을 다른 사람 명의로 빼돌리지 못하도록 하는 법률적 조치이다. 가압류된 부동산은 가압류등기권리자가 법정절차를 거쳐 그 부동산을 경매에 넘길 가능성이 있다. 따라서 오집만이 아파트를 구입하기 위해서는 반드시 이미 설정되어 있는 가압류등기를 말소하는 조건으로 아파트를 구입해야 하며 가압류등기가 해제되기 어려울 경우 아파트를 구입하지 않아야 한다.
가압류등기 이외에 부동산등기부에 가처분등기나 가등기, 압류등기, 경매등기, 예고등기가 있는 경우에도 반드시 이들 등기를 말소하는 조건으로 부동산을 구입해야 한다.


3. 현장 확인(임장활동)


부동산에 대한 권리관계는 아파트의 경우 대부분 등기부등본만으로도 확인할 수 있으나, 기타 단독주택이나 임야 등 대부분의 부동산은 등기부만으로는 권리관계를 정확하게 확인할 수 없으며, 현장 확인을 통해서 확인해야 하는 경우가 많다.
또한, 상기에서 설명한 경제적 측면에서의 조사사항이나 기술적 측면에서의 조사사항은 반드시 현장조사를 통해서 조사해야 한다.


경제적 측면에서의 조사사항 중 아파트에서 특히 조심할 것은 아파트의 관리비 연체에 대한 것이므로 연체된 관리비 중 전소유자가 납부하지 않은 공유부분에 대한 관리비는 새로운 구입자가 부담해야 하는 경우도 있으므로, 사전에 관리사무소 등을 통해 확인해야 한다.


기술적 측면에서의 조사사항 중 아파트나 연립주택과 같은 공동주택에서 특히 조심해야 할 것은, 공동주택의 경우 대부분 물이 새는 경우 위층 소유자가 책임지고 방수공사를 해야 하는 경우가 대부분이므로 구입하려는 세대의 아래층을 방문해 누수 여부를 반드시 확인해야 할 것이다.