[사례3-4] 공매의 특성을 알지 못해 실패한 공매부동산투자 사례

≪사례 소개≫

경매 전문가 어설퍼는 경매부동산에 10여 차례 투자를 했으나 요즈음은 법원경매에 경쟁이 심해 목표한 막상 낙찰을 받아도 투자수익을 제대로 달성할 수 없다.

소문을 들으니 한국자산관리공사의 공매는 비교적 경쟁률이 낮을뿐더러 자산관리공사에서 명도책임도 부담한다고 해서 공매에 참여하 주택을 낙찰을 받았다. 막상 낙찰을 받고 나니 자산관리공사 직원은 그 주택은 압류자산이므로 어설퍼가 직접 현재 거주하는 세입자들로부터 주택을 명도 받아야 한다고 한다.

두 번째 공매를 참여한 토지는 어설퍼가 반드시 사고 싶은 토지였으나 경쟁자가 많은 것 같아 입찰에 참여하는 것을 포기했다. 그런데 그 토지에는 아무도 입찰을 신청하지 않아 유찰이 되었다. 어설퍼는 유찰된 부동산은 그냥 구입할 수 있다는 선배의 말이 생각이 나서 급하게 구입대금을 마련해 한국자산관리공사를 방문했으나 담당직원은 그 토지는 압류재산이므로 유찰계약을 할 수 없다고 한다.

세 번째 구입을 시도한 토지도 압류재산이므로 철저한 권리분석을 했다. 그러나 첫 번째 공매라서인지 최저입찰가격이 주변 시세와 별로 차이가 없어 유찰되었다. 다음번 공매에서는 가격이 20%가 낮아지겠다는 생각에 기다려 봤으나 2번째 공매에서는 최저입찰가격이 겨우 10% 밖에 낮아지지 않아 입찰을 포기했다.

≪토의 과제≫

1. 한국자산관리공사에서 공매하는 부동산은 압류자산만 있는가?
2. 한국자산관리공사에서 공매하는 압류재산 공매는 법원경매와 어떻게 다른가?

≪해설 및 조언≫

학문상의 의미로서 공매란 넓은 의미로는 법률의 규정에 의해 공적 기관에 의하여 공개적으로 행하여지는 매매를 말하는 것으로 법원 경매도 광의의 공매의 범위에 포함된다. 좁은 의미의 공매는 국세징수법이나 지방세법에 의해 세금을 체납(滯納)한 사람의 부동산을 압류(押留)하여 매각하는 것을 말한다.

[그림] 공매 개념도

일반적으로 부동산시장에서 ‘공매’라고 하면 한국자산관리공사에서 시행하는 국세체납압류재산과 유입자산, 수탁재산, 국유재산 등으로 구분하여 실시하고 있다.

[그림] 한국자산관리공사(KAMCO) 공매의 종류

현행 국세징수법은 체납처분 된 국세에 근거한 부동산의 압류와 압류된 부동산에 대한 공매에 대한 절차를 규정하고 있으며, 세무서장은 필요시 한국자산관리공사에 공매를 대행케 하도록 규정하고 있고 이때의 공매는 국세징수법에서 정한 절차에 의해 시행되어야 한다.

압류재산 공매는 국세․지방세 등 세금을 체납하여 국가 또는 지방자치단체가 압류하여 하는 공매로 이는 국가의 법집행인 법원의 경매와는 매우 유사하나 유입자산이나 수탁재산, 국유재산의 공매와는 많은 차이가 있다.

따라서 압류재산 공매에 참여할 경우 법원 경매와 같은 권리분석이 필요하나 몇 가지 측면에서 법원 경매와 차이가 있다.

첫째 1회 유찰이 되면 법원경매의 경우 최저입찰가가 20% 하락 하지만 압류재산은 10%만 하락하는 점에서 차이가 있고, 둘째 대금납부 기간은 법원경매의 경우 1개월 이내이지만 압류재산은 1천만원 미만은 7일 이내이며, 1천만원 이상은 30일 이내인 점에서 차이가 있다. 어설퍼는 이와 같은 점을 간과하여 두 번째 입찰에서 자금을 마련하느라 헛고생을 하였고, 세번째 공매 입찰을 포기하게 된 것이다.