[사례3-1] 전문가의 상담을 받아 성공한 경매부동산투자 사례

≪사례 소개≫

가정주부 이궁금은 최근 경제 불황으로 경매투자를 할 경우 상당한 수익을 기대할 수 있다는 말을 들었으나, 어떻게 해야 하는 건지 몰라 생활정보지에 광고를 낸 경매컨설팅 회사를 방문했다. 경매부동산컨설팅 회사 직원은 이궁금에게 경매부동산에 투자하는 경우의 장점으로 다음과 같은 사항을 설명했다.
• 국가기관인 법원에서 시행하므로 부동산사기와 같은 위험도 없다
• 잔금만 내면 금방 소유권이 이전된다
• 한번 유찰되면 가격이 20% 이상씩 떨어져 저렴한 부동산을 구입할 수 있다.
• 요즘 같은 불경기일수록 좋은 물건이 많이 나온다.

이궁금은 이렇게 좋은 것이 경매구나 하는 생각에 어떻게 경매컨설팅을 의뢰하느냐고 물어봤더니, 컨설팅회사 직원은 마음에 드는 물건이 있으면 그 물건의 매수신청할 수 있는 신청보증금으로 최저매수가격의 10%에 해당하는 돈만 가지고 오면 되고, 경매를 받아주면 경매 받은 감정평가가격의 1%만 받는다고 했다.

이궁금은 컨설팅회사 직원이 소개하는 물건 중 조그마한 분양상가를 선택하고 내일까지 경매신청 보증금 2천만원을 가져다주기로 약속했다. 집에 와서 곰곰이 생각해보니 세상사는 것이 장점이 있으면 단점도 있을 것 같은데 너무 서두른 것은 아닌지 궁금하다.

≪토의 과제≫

1. 컨설팅회사 직원이 말하는 대로 경매부동산이 좋은 면만 있을까?
2. 경매부동산에 투자할 경우 어떤 점에 주의해야 할 것인가?

≪해설 및 조언≫

부동산경매(不動産競賣)란 남에게 받을 돈이 있는 사람(채권자)은 돈을 갚아야 할 사람(채무자)이 제대로 돈을 갚지 않을 경우, 법원에 경매를 신청하면, 법원은 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여, 채권자에게 받을 돈을 대신 갚아주는 제도를 말한다.

경매부동산에 투자한다는 것은 경매되는 부동산을 매수한다는 것을 의미하는 것이다. 즉 경매부동산을 매수하기 위해서는 일반적으로 시행되는 기일입찰의 경우 매각기일에 입찰을 신청하여 최고가매수신고인으로 선정되고, 최고가매수신고인으로 정해진 후 매각허가와 잔금을 납부절차를 거쳐 그 부동산의 소유권을 넘겨받는 것을 말한다.

[그림] 부동산경매투자 절차

이와 같은 부동산경매는 법원에서 시행하는 강제적인 매각절차이므로, 이궁금이 들은 것과 같이 경매를 통해 부동산에 투자할 경우 다양한 부동산을 낮은 가격에 투자할 수 있고, 일반적인 부동산거래보다 안전하고 확실하게 거래할 수 있으며, 법원은 인도명령제도 등을 두어 경매로 인한 부동산매수인의 안전을 도모하고 있다. 특히 불경기에는 사업실패로 강제로 경매 되는 부동산이 많아 좋은 부동산에 투자할 수도 있는 것이다.

다만 이와는 상대적으로 단점도 있는 것으로, 일반적인 방법으로 부동산을 매수하는 경우보다는 선택할 수 있는 부동산 숫자가 적고, 법원 경매도 절차가 잘못된 경우 경매 절차가 모두 취소될 수 있다.

또한 경매부동산에 대한 권리분석을 잘못하면 손해가 날 수 있고, 현재의 부동산에 거주하는 자가 부동산을 넘겨주지 않으면 부동산을 넘겨받기 위해서 인도명령이나 명도 소송 등 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 때에 따라서는 이사비 등을 지급해야 한다. 또한 법원 경매는 경쟁적인 매매가 이루어지므로 좋은 부동산은 비교적 높은 가격에 매수해야 한다.

물론 불경기에 좋은 부동산들이 나오기는 하나 그만큼 다시 매각하기가 어려운 문제도 있다. 기타 이궁금이 이용하려는 우리나라의 부동산경매컨설팅회사는 영세하여 신뢰성이 떨어지는 회사도 있다.

이와 같은 부동산경매는 일반적으로 경매신청부터 경매개시결정, 배당요구 종기 결정․공고, 매각 준비, 매각 및 매각결정기일 지정․공고․통지, 매각 실시(입찰), 매각 허부 결정, 매각대금 납부, 소유권이전등기 촉탁․배당, 부동산인도명령의 열가지가 넘는 복잡한 절차를 거쳐 진행되는 것으로, 경매에 참여하려는 투자자는 이와 같은 절차 진행에 대한 기본적인 지식이 필요하다.

[그림] 부동산경매 시행 주요 절차

기타 경매부동산에 투자할 경우에는 최고가매수인으로 선정된 이후에도 매각이 불허가되거나, 내가 매수하려는 경매부동산이 경매 도중에 매각이 취소되는 등 위험이나, 경락가격의 불확정, 법정지상권의 발생가능성, 인수되는 부담 등의 다양한 문제에 대해서도 주의해야 한다.