[사례3-3] 권리분석을 소홀히 하여 손해본 경매부동산투자 사례

≪사례 소개≫

증권투자자 고순희 증권에만 투자할 경우 위험이 너무 크다는 생각에 부동산투자 방법을 찾다가 경매를 통해 부동산에 투자할 경우 싼 가격에 부동산을 매수 할 수 있으므로 상당한 수익을 올릴 수 있겠다는 생각이 들었다.

고순희는 증권투자를 위해 공부하던 습관대로 여러 가지 경매투자 서적을 보고 학습을 거쳐 처음 경매 대상물로 서울시 성북구 정릉동 소재 다가구주택을 선택했다. 고순희는 그 동안 배운대로 철저한 권리분석을 하기 위해서 등기부등본과 건축물대장, 토지대장 등 모든 서류를 검토해보고 해당 주택에 거주하는 임차인에 대해서도 조사를 마쳤다.

조사 결과 1순위 근저당권자는 경매를 신청한 은행이므로 등기부에 있는 3건의 저당권과 5건의 가압류는 모두 소멸될 것으로 판단했으며, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 3인은 대항력을 보유하며 모두 계약서에 확정일자를 받아 경매대금 중에서 우선변제를 받을 수 있을 것이므로 당연히 배당을 신청할 것으로 판단하였다.

고순희가 다가구주택을 매수하여 해당 주택을 방문해 세입자들을 만나 언제 집을 비워줄 것인지 물어보았다. 2명의 임차인은 2개월 이내로 이사를 가겠다고 했으나, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 중 1인이 바빠서 배당신청을 하지 않아 우선변제를 받지 못하므로 고순희에게 임대보증금 총 5천만원을 지급해줄 것을 요청한다.

≪토의 과제≫

1. 고순희는 배당받지 못한 선순위 임차인에게 임대보증금을 지급해야 하는가?
2. 고순희의 경우와 같은 문제가 발생하기 위해서는 어떤 점에 조심해야 하는가?

≪해설 및 조언≫

법원경매 대상 부동산은 대부분 복잡한 권리관계가 설정되어 있으며, 이들 권리 중 일부는 부동산을 매수한 사람이 인수받아야 하는 것으로 법원경매에서는 인수받은 권리로 인하여 큰 손해를 보는 사례들도 빈번하다. 이런 문제점을 방지하기 위해서는 철저한 권리분석이 필수적이며 보다 효율적인 권리분석을 위해서는 권리 상호간의 순위에 대해서도 적정한 판단이 필수적이다.

[그림] 부동산경매 권리분석의 필요성

법원경매에서 저당권이나 가압류등기, 경매 등기 등은 경매로 인해 소멸되는 당연소멸권리이며 당연소멸권리보다 후순위의 권리는 법원경매로 인해 권리가 소멸된다. 다만 당연소멸권리보다 선순위인 권리는 경매가 끝나더라도 소멸되지 않고 경매을 매수한 자가 권리를 인수받아야 한다.

따라서 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차권 중 당연소멸권리보다 후순위인 임차권 역시 경매로 소멸되나, 당연말소권리보다 우선 순위의 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 임차권은 경매대금중 우선변제를 받지 않을 경우 경매부동산을 매수한 자가 권리를 인수받아야 한다.

특히 이와 같은 선순위 임차인은 대항력과 우선변제권 중 어떤 것을 행사하는 가는 임차인이 임의대로 선택할 수 있는 것으로, 고순희의 경우 임차인은 대항력만 행사하고 있으므로 고순희는 임차인에게 임대보증금을 돌려주어야 할 의무가 있다.

고순희의 경우는 권리분석과정에서 현장조사를 통해 임차인에 대해서도 철저한 조사를 했으나, 그 임차인이 우선변제권을 가지고 있으므로 당연히 우선변제를 받을 것이라고 생각하고 배당신청을 했는지 여부를 확인하지 않은 실수를 한 것이다.

따라서 경매부동산의 권리분석에서는 어떤 권리가 존재하는가 여부뿐만 아니라, 경매부동산을 매수할 경우 인수받아야 하는 권리관계가 어떤 것이 있고, 배당신청과 같은 원인으로 인해 인수받을 권리관계가 변동될 수 있는지 여부도 함께 확인해야 할 것이다.