부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례2-10] 빌딩 구입가격을 잘못 계산하여 손해가 발생한 부동산투자 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 6. 25. 07:20

≪사례 소개≫


중소기업을 경영하고 있는 순진한은 노후에 대비하기 위하여 상업용빌딩에 투자할 계획이다. 여러 곳의 빌딩을 찾아보던 중 인터넷을 통해서 알게 된 자칭 20년간 상가빌딩을 전문적으로 컨설팅했다는 배태랑으로부터 건축한지 10년 된 9층 빌딩을 소개받았다. 순진한은 이 빌딩이 가격이 싸다는 측면에서 가장 마음에 든다.
컨설턴트 배태랑은 현재는 내부가 엉망이어서 임대가 안나가고 있지만 건물을 수선하면 임대가 잘 나갈 것이며, 건물 겉모습은 초라해도 워낙 튼튼하게 지었으니 40-50년은 충분히 사용할 수 있을 것이라고 주장한다. 순진한이 그 빌딩에 대해서 분석하기 위하여 등기부와 건축물대장에 나타난 사항은 다음과 같다.
• 대지면적 : 200평
• 건축면적 : 100평
• 건물층수 : 지하2층 지상 9층
• 건물연면적 : 1,000평
• 구조 : 철근콘크리트조 슬라브
• 특수설비 : 엘리베이터, 냉․난방기, 전기변압기 등


또한 순진한이 건물과 관련하여 조사한 사항은 다음과 같다.

• 인근지역 유사 토지 평당가격   : 2,000만원
• 인근지역 유사 건물 평당 건축비 : 300만원
• 인근지역의 유사 건물 평균 수명 : 약 20년


기타 순진한이 건물과 관련하여 조사하는 과정에서 지하실에서 물이 새는 것을 발견하였고, 현재의 건물주인이 방수공사를 해주지 않는다고 하므로 방수공사와 보일러 수리비 등에 총 1억 2천만원 정도가 소요될 것으로 생각된다.
이와 같은 건물에 대하여 컨설턴트 배태랑이 계산한 평가서를 보니 61억 3천만원으로 계산되었으나 매도자 조배짱은 65억을 요구했다. 순진한은 그렇게는 구입하지 못하겠다고 하자 중간에 배태랑이 절충하여 결국 60억원에 매수했다. 결국 적정가격보다 1억 3천만원 정도 싸게 구입한 셈이지만 이 빌딩의 취득 과정에서 취득세와 등록세, 등기비, 중개수수료 등을 감안할 때 그렇게 싸게 구입한 것도 아니다.
당초 빌딩을 구입하면 배태랑이 빌딩의 수선을 전부 대신해 주기로 했으나 잔금을 치룬 이후 배태랑이 나타나지 않는다. 순진한은 직접 건축업자를 불러 두어 달 동안 방수공사와 난방공사, 내장공사, 기타 눈에 보이지 않던 자그마한 크고 작은 하자들을 모두 수선하느라 정신없이 보냈다. 이제는 공사가 거의 끝나 인근 중개사무소에게 좋은 임차인을 소개시켜 달라고 부탁한 후 다시 회사 일에 전념할 수 있게 되었다.
어느 날 회사 기획실에서 신상품 기획안을 제시하였는데 앞으로 회사의 장래를 위해서는 반드시 개발해야할 상품이지만 예상개발액 30억을 조달할 방법이 막연하다. 경리담당자는 현재 회사의 재정상에는 문제가 없으나 추가 담보가 없이는 융자를 받기 어려울 것이라고 한다.


순진한은 자신이 소유한 빌딩을 담보로 제공하고 융자를 받아볼 생각으로 평소부터 알고 지내던 감정평가사 조감평과 점심을 먹으면서 자신이 구입한 빌딩을 평가하면 대략 얼마나 가냐고 물어봤다. 조감평은 농담 삼아 시세대로 샀으면 그게 감정평가 가격이라고 하면서 지금 한번 가보자고 했다.
순진한과 함께 빌딩을 방문한 조감평은 빌딩의 지하부터 옥상까지 세밀하게 들여다보고 빌딩의 인근지역을 돌아다녀 보더니 순진한에게 이 건물 얼마에 샀느냐고 물어본다. 순진한이 60억에 샀다고 하니까 순진한을 쳐다 보면서 이런 빌딩을 살려면 미리 얘기라도 해보지 그랬냐면서 자신의 생각에는 이 건물은 인근지역 환경을 기준으로 볼 때 전혀 어울리지 않으므로 거의 가치가 없는 것으로 봐서 토지가격 이상으로는 감정가격을 책정하기는 어려울 것 같다고 한다.


≪토의 과제≫


1. 배태랑이 계산한 평가 가격 61억 3천만원은 어떤 근거로 작성되었을까?
2. 조감평은 어떤 근거로 이 빌딩의 가격을 토지가격으로만 봐야 한다고 했을까?
3. 순진한과 같은 손해를 보지 않으려면 어떻게 해야 할까?


≪해설 및 조언≫


1. 빌딩 투자 지식


빌딩에 대한 투자는 아파트나 토지, 상가 등의 투자에 대비해 볼 때 투자 규모가 크며 독립된 소유권이 거래된다. 또한 빌딩은 다양한 용도로 사용이 가능하며 토지와 건물로 형성된다. 또한 다양한 설비를 관리해야 하며, 자본적 지출 고려해야 하고, 건물의 경우 시간이 흐름에 따른 감가상각을 감안해야 한다는 것이 특징이다.
따라서 빌딩에 투자할 경우에는 사전에 빌딩의 가격이 감액되는 감가요인이나 빌딩의 수명인 내용년수, 빌딩의 수명현상에 대한 기초 지식을 습득해야 한다. 순진한의 경우 이들 중 감가요인에 대한 기초 지식이 없이 빌딩의 가치를 판단함으로 인해 문제가 발생한 것이다.


  1) 빌딩의 감가요인


빌딩의 감가요인이란 부동산의 하자(瑕疵)를 의미하는 것으로 부동산의 하자는 대상 부동산의 가치하락을 불러오게 된다. 빌딩의 감가요인은 일반적으로 다음과 같이 물리․기능․경제적 요인으로 구분된다.


[표] 부동산의 감가요인


순진한의 경우에는 물리적 감가요인이나 기능적 감가요인을 해결하기 위하여 빌딩을 수리하였으나, 인근지역 환경을 기준으로 볼 때 전혀 어울리지 않는 문제점인 경제적 감가요인에 대해서는 전혀 점검하지 않았다.


  2) 빌딩의 내용년수


빌딩의 감가요인으로 인해 빌딩은 일정한 수명을 갖는 데 이와 같은 빌딩의 수명을 내용년수라고 한다. 빌딩의 내용년수는 감가요인에 따라 물리적․기능적․경제적․행정적 내용년수로 구분할 수 있는 것으로 이들 내용년수 중 빌딩의 가치를 결정하는 것은 경제적 내용년수이므로 빌딩투자자는 건물의 경제적 내용년수를 판단하여 건물 투자 여부를 결정해야 한다.
일반적으로 물리적 내용년수는 기능적 내용년수에 비해 길고 경제적 내용년수는 가장 짧은 경우가 대부분이나 순진한은 물리적으로는 약 30년의 내용년수를 가진 건물로 판단하고 가격을 산정하여 빌딩가격을 높게 평가했으나, 감정평가사인 조감평은 경제적 내용년수가 거의 다 진행 되었다고 판단해 빌딩가격은 없다고 본 것이다.


3. 빌딩 가치 평가


배태랑이 빌딩가격을 산정하기 위해 토지의 경우 거래사례비교법을, 건물 부분에 대해서는 원가법을 적용한 것이다. 원가법이란 가격 조사시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.
  • 부동산가격 = 재조달원가 - 감가수정액


원가법에서 재조달원가란 대상 부동산을 가격 조사시점에 있어서 새로이 재조달(재생산 또는 재취득)하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말하는 것으로, 일반적으로 재조달원가는 도급자가 수급자에게 직접 지불하는 금액인 표준적인 건설비와 건설사업과 관련된 통상의 부대비용을 포함한다.



재조달원가를 계산하는 방법은 다양하나 가장 손쉽게 계산하는 방법은 단위단가적용법으로 그 건물과 유사한 건물의 평당 건축비에 총 건축면적을 곱하는 것으로 순진한의 경우 재조달원가를 30억(= 300만원 × 1,000평)으로 계산하였다.
감가수정이란 대상 부동산의 재조달원가에서 물리적․기능적․경제적 감가요인 등에 의한 감가액을 공제하여 일정한 가격 조사시점에서 대상 부동산의 감정평가액을 구하는 방법으로, 감가수정방법에 따른 계산액을 감가수정액이라고 한다.


순진한의 경우에는 건물을 40년간 사용할 수 있으므로 매년 재조달원가 30억 중 7,500만원(= 30억원 ÷ 40년)이 감가된 것으로 보고, 총 감가액을 7억 5천만원(10년치)으로 계산하였다. 또한 건물을 10년간 사용하였으므로 30억에서 7억 5천만원을 공제한 22억 5천만원을 건물의 가치로 계산한 것이다.
이와 같은 감가수정방법은 내용년수법이라고 하는 것으로 보다 구체적으로 보면 내용년수법 중 정액법을 활용하였다. 이와 같은 정액법은 내용년수에 따라 매년 일정액이 감가된다는 원리를 근간으로 하고 있는 방법으로 물리적 내용년수를 계산하기에는 적합하지만 기능적 내용년수나 경제적 내용년수를 계산하기에는 부적합하다. 이런 문제점을 해결하기 위해 내용년수법의 보완방법으로 관찰감가법을 사용해야 한다.
관찰감가법은 대상 부동산의 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 물리․기능․경제적 감가요인과 감가액을 직접 관찰하여 구하는 방법으로, 기능적 감가요인이나 경제적 감가요인으로 인한 감액에 적합하다. 순진한의 경우 관찰감가법에 의해 물리적 감가요인뿐만 아니라 기능적 감가요인도 감안하여 방수공사와 보일러 수리비 등에 총 1억 2천만원 정도를 감액함으로써 건물의 적정가격을 21억 3천만원(= 22억 5천만원 - 1억 2천만원)으로 평가했다.
이에 따라 토지가격 40억원(200평 × 2천만원)과 건물가격 21억 3천만원을 합산한 61억 3천만원이 빌딩의 적정 가격으로 평가한 것이다.


그러나 감정평가사의 말과 같이 건물이 인근지역과 전혀 어울리지 않으므로 철거해야 한다고 판단할 경우, 건물의 적정가격을 0원으로 봐서, 이 빌딩의 가격은 토지가격인 40억원으로 봐야 한다. 이는 경제적 감가요인으로 인한 감가액을 21억 3천만원으로 본 것과 같다.