[사례2-8] 분양상가의 적정 임대료와 권리금을 계산한 부동산투자 성공 사례

≪사례 소개≫

 

이꼼꼼은 여유자금 3억원으로 상가를 분양받아 임대하고 싶어 신문광고와 인터넷 등을 통해 수집한 상가분양 광고를 모아 조사했다. 상가분양 광고를 보면 분양만 받아 놓으면 장사가 잘돼 금방 큰 돈을 벌 수 있을 것 같지만 막상 분양사무소와 현장을 방문할 때마다 광고처럼 장사가 잘 될 수 있을지 확신이 서지 않는다. 이꼼꼼은 여러 상가 분양사무실을 방문하는 과정에서 서울 관악구 봉천동 재개발아파트단지 정문 바로 옆에 건축 중인 따봉쇼핑센터가 그중 가장 좋아 보인다.

이꼼꼼은 광고를 보고 오늘 처음 분양사무실을 방문해 분양회사 직원인 분양혜에게 이것저것 상세한 사항을 물어봤다. 분양혜는 자상하게 답변을 해주면서 상가 이름은 쇼핑센터이지만 법률상은 쇼핑센터가 아니라 시장에 포함된다고 한다. 건축 현장을 둘러 봤더니 지금은 지하실 공사가 한 창이며 분양혜는 선착순으로 분양을 하니 마음에 들면 구입하라고 한다.

이꼼꼼은 자신이 상가를 사서 임대할 경우 최소한 상가가격의 5% 정도는 실질적인 수입이 있어야 한다고 생각했다. 또한 분양혜는 이 정도 상가를 임대차할 경우 임료에 포함되야 할 감가상각비 등 필요제경비는 년간 300만원 정도가 소요될 것이라고 조언한다. 이꼼꼼이 분양혜에게 분양을 받으면 예상되는 임대료는 얼마나 나올 것 같냐고 물어봤더니, 분양받을 10평 정도의 상가의 경우 보증금 1,500만원에 월세 150만원 정도는 나올 것이라고 한다.

 

≪토의 과제≫

 

1. 이꼼꼼이 이 상가를 분양받을 경우 주의해야 할 사항은?

2. 분양을 받은 후 임차인으로부터 받아야 할 적정한 보증금과 월세는 얼마인가?

3. 상가를 임대할 경우 최초의 임차인에게 권리금을 받을 수 있는가?

  

≪해설 및 조언≫

  

1. 상가분양

 

부동산분양이란 분양대상 건물 또는 토지 등 부동산을 다수인에게 구분하여 매도하거나 임대하는 행위를 의미하는 것으로, 이꼼꼼의 경우와 같이 임대를 할 목적으로 상가를 분양받는 사람은 분양자에게 상가건물 및 대지의 지분에 대한 소유권을 양도해주는 방식의 등기분양을 받아야 한다.

현행 법률에서 시장이란 다수의 점포에 도․소매업 및 용역업이 혼재되어 있는 매장을 말하며 쇼핑센터란 다수의 대규모점포 또는 소매점포와 각종 편의시설이 일체적으로 설치된 매장으로서 직영 또는 임대의 형태로 운영되는 매장을 말한다. 일반적으로 아파트단지 주변 상가는 법률상으로 시장인 경우가 대부분이다.

이꼼꼼이 분양받는 선착순 분양방식이란 분양신청자가 공급자와 가격을 협의해 계약하는 방식으로 배후지 세대수가 적어 미분양물량이 있거나, 상가규모가 크고 입지가 불리할 때 분양하는 방법이다.

이꼼꼼이 분양받으려는 상가는 아직 완성되지 않은 상태에서 선분양하는 것으로 우선 분양회사가 직접 건축하는지 아니면 분양을 대행하고, 실제 상가를 건축하는 사람은 따로 있는지 확인해야 한다. 건축주가 밝혀지면 건축주의 신뢰성이나 자금동원 능력 등을 조사해 상가건설이 중단되거나 부도가 날 가능성이 있는지 여부를 사전에 점검해야 한다.

 

2. 임대료

 

이꼼꼼의 경우 제시된 기준을 적용할 때, 임대료를 계산하는 방법 중 적산법에 의해 년간 임대료를 계산한 결과는 다음과 같다.

• 임대료 = (기초가격 × 기대이율) + 필요제경비

= (3억원 × 5%) + 300만원

= 1,500만원 + 300만원 = 1,800만원

 

이와 같은 임대료를 전액보증금으로 환산할 경우 다음과 같다.

• 전액보증금 = 년간 임대료 ÷ 12% = 1,800만원 ÷ 12% = 1억 5,000만원

 

월세 계약에서 보증금은 임차인의 임대료 납부를 담보하기 위한 것이므로, 이꼼꼼이 받을 적정 수령보증금은 월세의 10배가 된다. 따라서 월세(월임대료)와 수령보증금은 다음과 같이 계산된다.

보증금 월세 전환율은 시기나 지역마다 다르므로 이 계산에서는 12%를 적용할 경우 계산식은 다음과 같다.

=  1,363,636원

• 수령보증금 = 월임대료 × 10 = 1,363636원 × 10 = 13,636,360원

3. 권리금

권리금이란 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이익 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가를 말한다. 우리가 일반적으로 권리금이라고 부르는 금액은 다음과 같은 유형이 있다.

권리금은 임대차 계약에 포함되는 것이 아니라 권리금을 요구하는 자와 지급하는 자 사이에서 임대차 계약과 별도로 체결되는 권리금 거래계약(영업권 거래계약)에 따라 지불된다. 따라서 상가의 종전 임차인과 새로운 임차인이 권리금을 주고받은 경우 임대인과는 전혀 관계가 없는 것으로 권리금으로 인한 손해가 발생하더라도 임대인에게 배상을 요구하거나 반환을 요구할 수 없다.

다만 바닥권리금의 경우 대부분 상가의 최초 임대차 계약에서 임차인이 임대인에게 지급하는 것으로 만약 임대차 계약기간이 종료되기 전에 그 상가를 임대인에게 반환할 경우 임차인은 전체 지급한 권리금 중 미사용기간에 대한 권리금의 반환을 요구할 수 있다. 예를 들어 1년간 임대차 계약을 체결하면서 바닥권리금을 임대인에게 1,200만원 지불했으나 7개월이 지난 시점에서 임대차 계약이 종료될 경우 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 나머지 5개월분에 해당하는 권리금 500만원의 반환을 요구할 수 있는 것이다.

권리금은 영업권이라는 법적 용어로 그 가치를 인정받고 있으나 어떤 때에는 전혀 보호받을 수 없는 권리에 불과한 경우도 있다. 시장에서 형성되는 권리금은 정확한 계산보다는 권리금을 요구하는 자가 주먹구구식으로 계산하게 되므로 일단 거품이 많은 것으로 보면 틀림이 없다. 따라서 권리금을 지급하는 자의 입장에서는 권리금을 얼마 줘야 하는 지 아주 난감한 경우가 많다. 다음에서는 이와 같은 권리금의 계산에 대한 개략적인 방법을 설명한다.

 

(1) 산정기준

 

① 권리금 구성

㉠ 장사 잘 되는 지역 = 영업권 + 시설비

㉡ 장사 안 되는 지역 = 시설비 기준

② 영업권 : 1년 동안의 순수익(시설비의 감가상각비를 제외한 금액 기준)

③ 시설비 : 사용가능년수는 3년이 원칙(5년으로 보는 설비도 있음)

 

(2) 권리금 산정방법

 

① 사례 - 입지 : B급, 규모 : 10평, 업종 : 분식집, 월 순수익 : 400만원, 시설비 : 1년 전에 3000만원소요(3년 사용이 가능한 시설)

② 영업권 = 년 순수익 = 월 400만원 × 12개월 = 4,800만원

③ 시설비 = 3,000만원 - 1,000만원(1년 사용) = 2,000만원

④ 권리금 = 4,800만원 + 2,000만원 = 6,800만원