[사례2-6] 개발지역에 인접한 토지에 투자하여 성공한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

 

노증권은 부동산에 투자하려고 중개업자 조언해를 만났다. 조언해는 파주 운정 택지개발예정지 주변에 임야를 구입하면 좋을 것이라고 한다. 노증권은 증권에서 까먹은 돈을 만회해보겠다는 생각으로 남은 자금을 모두 모아, 조언해가 추천하는 운정지구와 고양시 사이 국도변에 임야 1,500평을 평당 30만원에 구입하였다.

구입 후 1년 정도 지난 2003.5.8 건설교통부에서는 파주시 운정지구 일대 300만여 평에 수도권 신도시를 건설할 예정이라고 발표했다. 요즘은 노증권은 한달에 한번 정도 조언해의 사무소를 방문해 날이 다르게 상승되는 땅값을 알아보는 큰 낙이 생겼다.

하지만 끝없이 상승할 것 같은 지가는 시간이 갈수록 점차 상승폭이 줄어들더니 최근 몇 달 동안은 부동산 투기 억제 정책 등의 영향 때문인지 계속 제자리걸음이다. 노증권은 지가 상승이 멈추고 매수자들도 뜸하다고 하니, 지난번에 조언해가 팔라고 권할 때 팔았던 것이 좋았을 것 하는 후회를 하고 있다.

오늘은 저녁 식사를 하면서 경제신문을 보니까 내년 초에 택지개발 사업이 착공된다는 기사가 나왔다. 가격도 안 오르는데 착공하면 무었하나 하는 생각에 식사 후 담배를 한대 피우고 있던 중, 중개업자 조언해가 전화를 해서 노증권이 보유한 임야를 구입할 사람이 나타났다고 한다. 노증권은 더 이상 오를 것 같지도 않으므로 자신의 임야를 팔아야 할지 아니면 그대로 보유해야 할지 고민하고 있다.

 

≪토의 과제≫

 

1. 노증권은 지금 토지를 매각하는 것이 유리한가?

2. 택지개발이 되는 지역 주변에 토지를 구입하면 항상 지가가 상승할까?

 

≪해설 및 조언≫

  

1. 개발과 지가변동

 

일반적으로 대단위 개발사업이 이루어질 경우 인근지역의 지가는 새로운 개발사업이 시행되는 기간동안 크게 상승하는 것이 일반적인 현상이다.

이와 관련한 지가상승 3단계설에 의하면 개발지역의 지가는 개발계획 발표 직후 급상승하나, 개발계획이 발표된 후 어느 정도 시간이 경과되면 그 상승폭이 감소하고 점차 토지 매도 물량이 증가한다. 착공이 될 경우 다시 가격 상승폭이 커지고 토지 매도물량이 어느 정도 감소되나 공사가 진행되는 기간 중에는 그 상승폭이 감소하고 점차 토지 매도 물량이 증가한다. 완공 시점을 전후해서는 가격 상승폭이 커지고 토지 매도 물량이 어느 정도 감소되다가 시간이 갈수록 그 상승폭이 감소하고 점차 토지 매도 물량이 증가하는 현상을 보인다.

결국 노증권의 경우와 같이 개발계획이 발표된 후 급상승하던 지가가 어느 정도 기간이 지나서부터는 안정세로 돌아서는 것은 자연스런 현상이며, 내년 초에 택지개발 사업이 착공될 경우 착공시기를 전후하여 일정기간 동안 지가가 또다시 상승하는 것이 일반적이므로 장기적인 안목에 의해 매각 여부를 결정해야 한다.

 

2. 개발지역 인근지역 투자

 

개발사업지구 인근지역의 토지는 대단위 개발로 인한 지역 발전에 따라 개발이익이 발생하게 된다. 그러나 이들 지역은 통상 장기간 자연 상태대로 보존되는 경우도 많으므로 장기 투자를 할 경우에는 개발로 인한 개별적 연계개발이 가능한 토지를 선정해야 한다. 개별적 연계개발이 가능한 토지란 개발사업지구에 인접하여 아파트나 연립주택 등의 건축이 가능한 토지나 개발지역 주민을 상대로 한 판매시설용 부지로 적합한 토지 등을 의미한다.

대단위 택지개발사업지역의 인근지역이라도 장래 모두 시가화 되는 것은 아니며 개발지역의 주거환경 보전을 위해서 공원이나 자연녹지로 수십년 이상 개발이 제한될 가능성이 있다.

즉 택지개발이 되는 지역 주변에 토지를 구입한다고 해서 항상 노증권 경우처럼 지가가 상승하는 것은 아니므로 개발사업지구 인근지역의 토지를 구입할 경우에는 장래의 용도나 도시관리계획 등 변동을 고려하여 토지를 선택해야 한다.

* 참고1 : 개발지역에서의 지가변동 경향(인근지역 순환변동)

 

외국의 연구결과에 의하면 어느 지역이 개발될 경우 통상 성장기와 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기의 5단계를 거쳐 변모해 가는 것으로, 이중 해당 지역의 새로운 개발사업이 시행되는 성장기에 높은 지가상승이 수반되는 것으로 알려져 있다. 택지개발 지역의 경우 성장기란 해당 지역에 대한 택지개발 사업이 진행되는 기간뿐만 아니라 공급된 택지에 각종 시설이 건축되어 지역의 기능이 완성되는 시기까지를 포함하는 개념으로, 특정지역의 택지개발 사업의 경우 성장기는 약 15년 내지 20년간의 기간이 소요되는 것으로 보고되고 있다.

이러한 이론은 우리나라에서도 적용되는 것으로 판단되나 우리나라의 경우 성장기는 10년 내지 15년 정도로 짧은 것으로 판단된다.

 

[그림] 인근지역 순환변동

 

* 참고2 : 지가상승 3단계설

 

일반적으로 개발지역 토지 투자는 이와 같은 성장기의 초기나 중기에 이루어진다. 일본의 연구보고에 의하면 개발지역에서의 지가 상승은 개발 초기에서는 3단계를 거치게 되며, 이런 이론을 지가상승 3단계설이라 한다

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[그림] 지가상승 3단계설

이 이론에 의하면 미개발 상태의 지역에 도로 건설 등 개발이 이루어질 경우, 개발계획 발표단계에서 지역 내 토지 가격은 3배정도 상승하고, 개발사업이 착공되면 다시 3배정도, 개발사업이 완공되면 다시 3배정도 상승하여 전체기간동안 총 27배까지 상승한다는 주장이다.

우리나라에서도 이 이론이 적용되는지 여부를 알아보기 위한 각종 연구에 의하면, 개발지역의 지가는 3단계에 걸쳐 상승하나 각 단계에서 상승률은 당시의 경기상황이나 해당 지역의 택지로서의 성숙도에 따라 달라지는 것으로 보고 되고 있다. 즉 3단계 중 한 단계가 부동산경기 과열시기와 겹칠 경우 지가 상승폭은 3배를 초과하나 극심한 불경기의 경우에는 상승폭이 낮으며 해당 지역이 농촌지역일 경우에는 지가 상승폭이 높으나 도시지역인 경우에는 상승폭이 낮은 것으로 조사되었다.

우리나라 부동산 투자자들은 이와 같은 지가상승 3단계설을 감안하여 가능한 한 개발사업 초기에 개발지역의 토지를 구입하고 있으나 개발계획이 발표된 시점에서는 해당 지역에서 토지 매물이 자취를 감추고 지가가 급상승하게 되므로 개발계획 발표된 직후에 해당 지역을 방문하더라도 적정한 투자용 토지를 발견하기 어렵다.

과거의 사례를 볼 경우 개발지역의 지가는 개발계획 발표 직후 급상승하나 개발계획이 발표된 후 어느 정도 시간이 경과되면 그 상승폭이 감소하고 점차 토지 매도 물량이 증가한다. 다시 착공이 될 경우 가격 상승폭이 커지고 토지 매도 물량이 어느 정도 감소되나 공사가 진행되는 기간 중에는 그 상승폭이 감소하고 점차 토지 매도 물량이 증가한다. 완공 시점을 전후해서는 가격 상승폭이 커지고 토지 매도 물량이 어느 정도 감소되다가 시간이 갈수록 그 상승폭이 감소하고 점차 토지 매도 물량이 증가하는 현상을 보여 왔다.

이러한 점을 감안할 경우 개발지역의 토지투자는 개발계획이 발표된 이후라면 착공예정일 1, 2년 이전이나 완공시기의 1, 2년 이전으로 구입 시기를 책정하는 것이 바람직할 것이다. 이는 개발계획 발표 직후나 착공 직후의 시기에는 지가 상승폭은 크나 적정한 매물을 검색하는 것이 바람직하지 않으며, 자칫 지가 상승 분위기에 휩쓸릴 경우 자신의 투자계획과 어울리지 않은 토지를 선택할 가능성도 많기 때문이다.

매각시기는 단기 투자자라면 완공 직후 해당 지역의 토지수요가 많아지고 가격 상승폭이 큰 시점으로 채택하는 것이 바람직하며, 장기 투자자라면 해당 지역의 개발사업이 완공된 후 개발지역 내 대부분 토지에 건물의 건축이 이루어진 시점에서 매각하는 것이 바람직할 것이다.