[사례2-5] 구입 대상 토지가격을 적절하게 산정하여 성공한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

 

서울에 사는 장별장은 10여년간 살아온 아파트 생활이 지겹고 시간 여유도 있어, 단독주택을 지어 화단도 꾸미고 강아지도 키우면서 여유롭게 살고 싶다. 건축설계를 하는 친구 집설계와 상의했더니, 단독주택지를 구하면 자신이 책임지고 멋있고 사람 살기 좋게 주택을 설계를 해주겠다고 한다.

장별장은 앞으로 노후 생활을 보낼 집이고, 건물은 10여년간 사용하면 허물고 다시 지을 수 있지만 한번 자리 잡은 터는 바꾸기 어렵다는 생각에 여기저기 돌아다니면서 단독주택을 지을 말한 토지를 찾고 있다.

아무래도 신중하게 여러 곳을 찾다보니 거의 대부분의 땅들이 비슷비슷해서 어느 땅이 좋은지 알 수 없었다. 고민하던 끝에 친구와 상의했더니 우선 동네별로 비교표를 만들고, 그 동네 중 맘에 드는 토지별로 비교표를 만들어보라고 해서 비교표를 만드는 중이다.

막상 비교표를 만들다보니 그 동네가 그 동네 같고, 그 땅이 그 땅 같아서 맘에 드는 각 동네들이 다른 동네와 같은 점은 생략하고, 서로 다른 점만 비교한 다음의 표를 만들었다. 장별장은 다음의 3곳 중 어느 동네를 선택할지 몰라 고민중이다.

구분	동네 1	동네 2	동네 3
장점	번화가가 가깝다	지하철이 지나간다	철도역이 가깝다
단점	생활보호대상자가 많다	시장이 번화하지 못하다	공장 밀집지역이 가깝다

 

장별장은 친구 집설계의 도움을 받아 이중 한 동네를 선택하여 동네 안에 있는 단독주택지 중 마음에 드는 3가지를 선택하여 다음과 같은 비교표를 만들었다. 이 비교표 역시 3가지 토지 중 같은 것은 제외하고 각각 다른 사항만 비교표를 만든 것이다. 장별장은 어떤 토지를 선택하는 것이 가장 좋을지 고민중이다.

구분	토지 1	토지 2	토지 3
장점	토지의 넓은 면이 도로에 접해 있다.	토지 앞이 트여 전망이 좋다.	도로 포장이 잘되어 있다.
단점	가스가 안 들어온다.	접면도로가 일방통행이다.	시장이 멀다.

 

장별장은 이 중 한 개의 토지를 선택하여 구입하고자 한다. 토지를 소개해준 중개업자 나공지는 요즘 이 동네에서 거래가 많이 되지 않아 시세는 잘 모르지만, 땅주인이 평당 500만원을 받아달라고 했다. 장별장은 과연 이 땅값이 시세에 맞는지 알아보기 위해 나공지와 상의했더니, 6개월 전에 옆 동네 땅을 다음과 같이 거래했다고 한다. 중개업자 나공지의 성실한 설명에도 불구하고 장별장은 자신이 구입하려는 토지 가격 평당 500만원이 적정한 가격인지 잘 모르겠다.

• 거래된 토지 가격 : 평당 450만원 • 거래 당시 급매로 거래하여 시세보다 10% 낮게 거래된 것임. • 지난 6개월간 해당 지역의 지가는 약 5% 상승했음. • 구입 지역과 옆 동네를 볼 때 옆동네 보다는 구입하는 지역이 주거환경 등이 양호하여 10% 정도 가격을 높여도 될 것 같음. • 구입할 토지보다 거래된 토지가 모양이나 시장, 전철역과의 거리등을 감안할 때 더 좋으므로, 거래된 토지는 10% 정도 가격을 높여도 좋을 것 같음.

 

≪토의 과제≫

 

1. 장별장은 상기 3가지 동네 중 어느 동네를 선택하는 것이 가장 타당한가?

2. 장별장은 상기 3가지 토지 중 어떤 토지를 선택하는 것이 가장 좋은가?

3. 중개업자 나공지가 장별장에게 소개한 토지는 평당 500만원이 적정한 가격인가?

 

≪해설 및 조언≫

 

 

1. 지역선택

 

장별장의 경우 거주를 목적으로 단독주택지를 구입하려는 것으로, 여러 지역 중 주거지역으로 적합한 지역을 선택해야 한다. 일반적으로 주거지역으로 적합한 지역인지 여부는 주거의 쾌적성 및 편의성에 중점을 두어 판단해야 한다.

[그림] 부동산 종류별 가치 판단 기준

장별장이 조사한 사항을 보면 동네 1의 경우 번화가가 가까운 것이나 동네 3 중 철도역이 가깝다는 장점은 서울과 같은 대도시에서는 주거지역으로서의 장점에 포함되기 어려우며, 동네 2의 지하철이 지나간다는 것은 주거의 편의성을 결정하는 요인으로 판단된다.

또한 단점들을 볼 때, 생활보호대상자들이 많은 것이나(동네 1), 공장 밀집지역이 가까운 것(동네 3)은 주거지역으로서 쾌적성을 크게 저해하는 요인이나 시장이 번화하지 못한 것(동네 2)은 주거지역으로서 단점이 되기 어렵다. 따라서 장별장이 점검한 표를 볼 때는 동네 2가 가장 사람이 살기 좋은 동네로 보인다.

 

2. 토지 선택

 

장별장이 해당 동네에서 마음에 드는 3필지의 토지를 비교한 표에 의하면, 토지의 넓은 면이 도로에 접해 있다던가(토지 1), 도로 포장이 잘되어 있는 장점(토지 3)은 주거용지보다는 상업용지에 중요한 요소이나, 토지 앞이 트여 전망이 좋은 점은(토지 2) 주거용 토지로서 장점이 된다.

또한 가스가 안 들어오거나(토지 1) 시장이 먼 것은(토지 3) 주거용지로서 단점이 되나 접면도로가 일방통행인 점은(토지 2) 주거용지 보다는 상업용지에 대한 단점이다. 이런 장단점을 비교하면 토지 2를 선택하는 것이 가장 바람직할 것이다.

 

3. 시세 판정

 

일반적으로 토지의 가격을 평가하는 방법으로 가장 많이 활용되는 방법은 거래사례비교법으로, 이는 대상 부동산과 유사한 부동산이 시장에서 거래된 사례의 가격을 대상 부동산으로 바꾸는 방법을 말한다.

거래사례비교법에서 가격을 평가하기 위해서는 우선 대상 부동산에 대한 사항을 면밀히 조사하고, 그 다음에 유사한 부동산의 거래사례를 조사하며, 그 부동산에 대해 면밀히 조사하여 대상 부동산과 다른 차이점을 찾은 다음, 대상 부동산의 가격을 평가하는 절차를 거친다. 이때 적용되는 공식은 다음과 같다.

• 대상 부동산가격(비준가격) = 사례 부동산가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 × 면적보정

 

상기 공식을 적용할 경우 대상 부동산의 가격은 다음과 같이 계산될 수 있다.

• 대상 부동산가격(비준가격) = 450만원 × ×

× × = 450만원 × × × × = 525만원

 

따라서 거래된 사례와 비교해볼 때 대상 토지의 적정 시세는 약 525만원으로 장별장이 500만원으로 구입할 경우 이익으로 판단된다.