부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례2-7] 타인자본 만으로 임대 빌딩을 건축하여 성공한 부동산투자 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 6. 22. 07:16

≪사례 소개≫


방치해는 10년 전에 부모님으로부터 상속 받은 서울 시내 토지 1,000평이 항상 마음에 걸린다. 그냥 빈 땅으로 놔뒀더니 세금은 둘째로 하더라도 온 동네 사람들이 각종 쓰레기를 함부로 가져다 버려서 지금은 고물상에 헐값으로 임대해줬다.
가끔 친구들이나 동네 사람들로부터 임대용 빌딩을 지으면 상당한 이익이 날 수 있는 금싸라기 같은 땅을 방치하고 있다고 하는 말을 들으니 그 땅을 개발해볼까 하는 생각도 든다. 그러나 막상 개발해보려고 해도 현재는 자금도 넉넉지 않고 방치해 자신이 건축에 대해서는 전혀 경험도 없는 문외한인 것이 마음에 걸린다.
최근 방치해의 사업이 정상 궤도로 진입하여 큰 신경을 쓰지 않아도 될 정도가 되어 조금 마음에 여유가 생기고 나니 이제 서서히 새로운 사업도 구상할 겸해서 그 땅에 임대용빌딩을 개발하고 싶은 욕심이 생긴다. 그러나 막상 개발을 해보려고 하나 어디서부터 어떻게 손을 대야 할지 감이 전혀 안잡힌다.
평소부터 잘아는 건설업자 최고층을 만났더니, 자기가 상가를 지어 분양해 수익을 나누어 갖자고 제안을 하였다. 최고충에게 요즘 자금 사정도 안좋다면서 무슨 돈으로 개발을 할려냐고 물었더니, 최고층은 건설업자가 자기 돈 가지고 건설업하는 것 봤나면서, 토지만 있으면 얼마든지 개발을 할 수 있다고 큰소리를 치고 갔다.
방치해는 사무실로 돌아와 사장실에 앉아 있자니 돈 한푼도 없어도 토지만 있으면 얼마든지 개발할 수 있다는 최고충의 말이 귓속을 맴돌고 있다.


≪토의 과제≫


1. 돈이 없이도 자신의 토지에 빌딩을 지어서 임대수익을 올릴 수 있을까?
2. 방치해가 직접 빌딩을 건축하려면 어떤 절차를 거쳐 사업을 진행해야 하는가?


≪해설 및 조언≫


1. 토지 개발방법


토지 소유자가 부동산을 개발하는 방식은 자신의 자금과 노력을 동원한 자체개발방식과 신탁회사에 개발사업을 신탁하는 방법, 유능한 개발업자와 합동으로 개발하는 방법이 있다.
부동산개발은 막대한 자금이 소요될 뿐만 아니라 건설과 관련된 상당한 지식과 경험이 필요한 사업이다. 따라서 개발 경험이 없는 일반 토지소유자의 입장에서 단독으로 개발하는 것은 어려운 것으로, 다음과 같은 신탁회사와 개발신탁 약정을 체결하거나 개발업자와 협력하여 개발사업을 진행한다면 개발로 인한 위험을 최소화하는 동시에 상당한 수익을 기대할 수 있을 것이다.


[그림] 개발신탁 방식


• 개발신탁 : 토지를 부동산신탁회사에 맡기고, 신탁회사가 개발사업을 수행해 수익을 토지소유자에게 교부해 주는 방식
• 사업수탁방식 : 건물의 개발계획 단계에서부터 개발완료 후 관리운영까지의 부동산활동 전반을 개발자가 담당하는 방식
• 건설협력금차입방식 : 개발사업자가 토지를 담보로 건축비를 융자를 받거나 기타 방법으로 건축비를 충당하여 건물을 완공한 후 임대하여 이익을 배분하는 방식
• 신차지방식 : 개발업자가 임대료를 지불하지 않고 토지 임차인 자격으로 토지 위에 건물을 건축하여 분양하거나 임대하여 수익을 배분하는 방식
• 등가교환방식 : 개발업자가 건축비를 부담하여 건물을 건축한 후 완성된 건물의 일부분을 토지 소유자와 개발업자가 토지가격과 건축비의 비율에 기초하여 나누는 공동사업

방치해의 경우 상기 방법 중 자신에게 가장 적합한 방식을 선정하여 능력 있는 개발자와 함께 공동사업을 추진한다면 자기 돈은 하나도 들이지 않고도 토지를 개발할 수 있을 것이다.

2. 토지 개발 절차

일반적으로 부동산개발은 상당한 기간과 위험이 도사리고 있는 것으로, 개발사업을 진행하기 위해서는 합리적인 절차와 분석이 필요하다.


[그림] 부동산개발사업 절차


개발사업은 일반적으로 구상단계(아이디어 단계) → 전(前)실행가능성 분석단계(예비적 타당성 분석단계) → 부지구입단계(부지모색과 확보단계) → 실행 가능성 분석 및 디자인 단계(타당성 분석단계) → 금융단계 → 건설단계(택지조성단계) → 마케팅 단계(분양단계)의 7단계 절차를 거쳐 진행하는 것이 타당하다.
이와 같은 개발사업은 개발사업이 인가되지 않고 반려당하는 경우의 법률적 위험이나 개발사업이 완료된 경우 분양이 되지 않아 발생할 수 있는 시장위험을 감안해야 하며 개발기간이 길면 길수록 인플레이션이 심할수록 개발비용이 증가할 위험은 더 커지는 것을 유의해야 한다.
개발사업으로 인한 위험을 최소화하기 위해서는 개발사업에 대한 철저한 타당성분석이 필요한 것으로, 개발사업의 타당성을 분석하기 위해서는 다음과 같은 시장분석과 경제적 타당성을 분석을 해야 한다. 타당성 분석은 시장분석을 실시한 이후에 경제성 분석을 실시하는데, 이는 시장분석과 경제성분석의 목적 등에서 차이가 있기 때문이다.


[그림] 부동산개발사업 타당성분석 절차


• 시장분석 : 특정한 개발사업에 대해 개발업자가 투자결정을 하기 위해 필요한 정보를 제공하는 데 목적이 있는 것으로 개발사업이 안고 있는 물리적, 법적, 경제적, 사회적 제약조건에 대한 분석을 포함한다. 시장분석은 개발사업의 시장에서의 채택 가능성을 평가하기 위해 실시하게 된다.
• 경제성 분석 : 시장분석 결과 주어진 자료를 토대로 하여 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 데 목적이 있는 것으로 구체적으로 개발사업의 수익성 여부를 평가하기 위해 고안되었다.