[사례2-4] 재건축주택 투자 타당성 분석을 통해 성공한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

 

정테크에게 재건축아파트를 전문적으로 취급하는 중개업자 왕대뻥으로부터 송파구 성내동 소재 5층짜리 저밀도 시영아파트 15평형짜리를 3억원에 구입하면, 34평형을 분양받을 수 있다는 전화가 왔다. 왕대뻥은 현재 주변 지역의 유사한 아파트 시세는 5억 5천만원이나 되니까, 지금 3억원 투자해놓으면 재건축 사업이 완료되는 3년 후 정도면 5억 5천만원이 되므로, 그동안 아파트 가격 상승까지 감안할 경우 투자 수익률이 거의 100%라고 했다.

정테크가 곰곰이 생각해보니, 시영아파트 인근지역에 있는 씽씽 아파트단지 보다는 재건축 아파트단지가 더 위치가 좋은데, 작년에 분양한 씽씽아파트는 현재 시세가 5억 5천 정도는 되니까, 시영아파트가 재건축 되어 입주할 경우에는 5억 5천 이상은 받을 수 있을 것 같다. 그러나 곰곰히 생각해보니, 중개업자가 말하는 대로 투자수익률이 100%에 가깝게 나타날 수 있을까 의심스럽다. 더구나 자신은 재개발아파트에 대해서는 조금은 알지만 재건축아파트 투자는 잘 몰라서 걱정이다.

생각다 못한 정테크는 전에 재건축아파트를 구입했다는 고완벽에게 재건축아파트에 투자하는 것과 재개발아파트에 투자하는 것이 어떻게 틀리며, 투자할 때 어떤 점을 주의해야 하냐고 물어봤다. 고완벽은 오히려 정테크에게 재건축방식이냐 리모델링방식이냐, 안전진단은 받았느냐, 사업승인은 되었느냐는 등 여러가지를 물어보는데, 정테크가 잘 모르겠다고 하자, 그런 것도 모르면서 투자한다고 화를 낸다.

 

≪토의 과제≫

 

1. 왜 친구 고완벽은 정테크에게 화를 냈는가?

2. 왕대뻥의 말대로 수익률이 달성될 것인지 분석할 수 있는 방법은 어떤 것인가?

  

≪해설 및 조언≫

 

주택재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후․불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 주택재건축사업의 시행절차는 앞에서 본 주택재개발사업의 시행절차와 유사하나, 공동주택 재건축의 경우 안전진단을 거쳐야 조합설립이 인가된다는 점에서 가장 큰 차이가 있다.

정테크의 경우 자신이 알고 있는 재건축아파트에 대한 투자수익 타당성분석방법은 재개발사업에서의 투자타당성 분석방법을 활용할 수 있다. 다만 재건축사업의 경우 재개발사업보다 소요비용 계산이 간단한 편인 점을 감안해, 투자대상 재건축아파트의 현재 매매가와 추가부담금을 합친 금액이 앞으로 입주할 평형의 현재 시세와 비교하면 다음과 같은 절차를 거쳐 쉽게 타당성을 분석할 수 있다.

첫째, 구입대상 아파트의 대지지분을 조사한다.

둘째, 재건축아파트 시공회사가 제시한 무상지분률을 조사한다.

셋째, 추가부담금을 조사한다. 추가부담금은 분양받을 아파트 평형 중 무상지분평형을 초과한 면적에 대한 분양가격을 의미한다. 예를 들어 정테크가 선택한 아파트의 대지지분이 17평이고, 무상지분률이 120%이며, 34평형을 분양받을 수 있는 경우라면, 정테크는 17평의 120%인 20.4평형은 무상으로 분양받고 초과분인 13.6평에 대해선 추가로 분양가격을 부담해야한다. 이 경우 분양가격이 평당 1,000만원이라면, 추가부담금은 1억 3,600만원이 된다.

넷째, 총투자비용을 계산한다. 총투자비용은 구입 예정 재건축아파트의 구입에 소요되는 모든 비용에 추가부담금을 합산한 금액으로, 정테크의 경우 총 투자비용은 구입가격 3억원에 추가부담금 13,600만원을 더한 4억 3,600만원이 된다.

다섯째, 인근지역 소재 유사 평형의 신축아파트 시세를 조사하여, 입주예정 아파트의 현재시점에서의 시가를 추정한다.

여섯째, 예상 투자수익액(현재시점의 시가 - 총투자비용)을 계산하며, 예상 투자수익액을 총투자액으로 나누게 되면 투자수익률이 계산된다. 예를 들어 정테크가 투자할 재건축아파트의 입주예정아파트 시가 추정액은 6억원으로 보고, 재건축 사업에 3년이 소요되는 경우라면 복리기준으로 년간 약 11.23% 정도 수익률이 계산된다.

마지막으로 투자타당성을 분석한다. 계산된 투자수익률과 투자자의 요구수익률(= 은행이자율 + 재건축사업의 위험프리미엄)을 비교하여 투자 타당성 여부를 판단하는 것이다. 예를 들어 은행의 정기예금 이자율이 3%이고 재건축사업에 대한 위험율을 7%로 판단한다면, 정테크의 요구수익률은 10%가 되는 것으로, 재건축 사업으로 인한 기대수익률 11.23%가 정테크의 요구수익률 보다 높으므로 투자타당성이 인정된다.

투자타당성 분석에서 유의할 점은 재건축사업에 대한 위험율에 대한 판단으로, 재건축사업이 기간이 많이 걸리거나 추가 비용이 많이 소요될 것 같으면 그만큼 위험률을 높다고 봐야하고 반대인 경우에는 낮은 것으로 볼 수 있으나, 보다 정확한 위험률 판단을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 바람직할 것이다.

재건축투자를 할 경우에는 앞에서 설명한 재개발투자와 재건축투자의 공통적인 유의사항 이외에도, 아파트의 토지지분의 가격이 높은 지역이 유리하며, 단지규모에 비해 가구수가 적은 곳이 개발 이익이 높고, 재건축아파트의 가치는 토지지분의 가치를 기준으로 판단한다는 점, 소유자들의 재건축 동의율이나, 사업추진 상의 문제점, 사업시행 조합의 구성 등을 조사한다는 점 등의 유의사항이 있다.

 [표] 재건축아파트 투자 수익 간이분석 예 (단위 : 만원)

다만, 상기 사례에서의 계산은 계산의 간편화를 위하여 세금과 이자비용을 제외한 점을 감안해야 하며 세금과 이자비용이 들어갈 경우는 총수익은 다소 줄어들게 되는 것을 유의해야 한다.