[사례2-2] 아파트 분양권 거래 과정에서 문제가 발생한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

 

박분양은 신혼 때부터 열심히 모은 돈으로 아파트를 분양을 받으려고 월 10만원의 청약저축에 가입하여 2년이 지나 지난해에 1순위 자격이 되었다. 이번에 꼭 마음에 드는 아파트의 분양공고가 나와서 신청을 하려 했더니 불입금액이 적어 신청도 못했다. 청약저축은 불입금액을 기준으로 우선 분양을 받는다는 것이다.

어느 날 박분양은 중개사무소 앞에 자신이 신청했던 아파트 중 로얄층 분양권 프리미엄이 500만원이라고 써붙인 것을 발견하고 호기심에 들어갔다. 중개업자 나몰라가 보여주는 분양카다록을 보니 방향이나 동호수도 마음에 들어 구입하고 싶었다. 나몰라는 분양권 상태에서도 명의변경이 가능하다고 한다. 분양권은 아직 등기가 되지 않았으니 분양계약서를 가진 사람이 소유자로 보면 된다고 한다.

나몰라의 소개로 박분양은 매도자 문대뽀와 매매 계약을 해서 오늘 잔금을 지불했다. 잔금 지불 후 계약서에 검인을 받은 후 명의변경을 하려고 했으나, 분양사무소에서는 매도자 문대뽀가 2회 중도금 연체료를 내야 명의변경을 해준다고 한다.

문대뽀는 자신은 이미 분양권을 팔았으니 분양권과 관련된 모든 일은 매수자인 박분양이 책임져야 한다면서, 만약 지금이라도 계약을 해제하려면 계약금을 제외한 잔금만 돌려주겠다고 한다. 중개업자 나몰라는 모른 척 하고만 있다. 박분양은 어쩔 수 없이 여기저기 전화해 2회분 연체료를 추가로 지불하고 명의변경은 했지만 억울한 기분이 든다.

 [그림] 분양권거래 문제 발생 사례 개념도

≪토의 과제≫

 

1. 전국 어디서나 아파트 분양권의 거래가 가능한가?

2. 분양권 구입에서 손해가 발생하지 않으려면 어떻게 해야 하는가?

≪해설 및 조언≫

 

 

1. 아파트를 분양 받는 방법

 

일반적으로 신축 아파트를 분양 받는 방법에는 청약저축에 가입하여 순위에 따라 국민주택을 분양 받는 방법이나 청약예금이나 청약부금에 가입하여 순위에 따라 민영주택을 분양 받는 방법이 있으며, 기타 재개발이나 재건축, 주택조합 가입을 통해 특별분양방법 등 다양한 방법 있다.

이들 중 일반적인 분양방법은 주택의 공급에 관한 건설교통부령인 「주택 공급에 관한 규칙」에서 정한 절차에 따라야 한다.

일반적으로 국민주택을 분양받기 위해서는 청약저축에 가입해야 하며, 민영주택의 경우에는 청약부금이나 청약예금에 가입해야 하고, 가입한 후 2년이 지나야 1순위가 되며, 6개월이 지난 경우에는 2순위, 6개월이 되기 전에는 3순위가 된다. 아파트 분양은 일반적으로 이런 순서에 따라 분양신청의 우선순위가 정해진다.

박분양은 국민주택을 분양 받기 위해 청약저축을 가입한 것으로, 전용면적 40㎡를 초과하는 아파트는 같은 1순위 중에서 5년이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60회이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자에게 우선 공급하고, 남은 여분은 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자에게 공급하며, 남은 여분은 저축총액이 많은 자에게 공급하는 등 1순위 상호간에 별도의 순위가 정해져있다.

따라서 박분양과 같이 청약저축에 가입한 경우에는 1순위가 되더라도, 같은 1순위에서 선순위자가 분양을 받고 남은 물량을 분양받을 수 있음을 유의해야 한다.

 

2. 분양권거래의 주의사항

 

분양권이란 아파트를 분양 받은 후 분양 계약을 마친 분양자에게 발생한 권리로서, 중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 해당 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미한다.

과거 아파트는 최초 분양자가 반드시 입주해야 했으며, 일정 기간(전매금지기간) 동안 다른 사람에게 팔 수 없었으나 현재는 아파트 입주 전에도 분양권을 자유롭게 매각할 수 있다. 다만, 투기과열지구에서는 분양권 거래가 제한된다. 또한 임대아파트 분양권은 모두 거래될 수 없는 것이 원칙이다.

분양권은 아파트의 분양자로 확정되어야 하는 것으로, 일반 분양 아파트의 경우에는 당첨이 되어 분양 계약을 체결함으로써, 분양자로서의 지위가 확정된 시점부터 분양권의 거래가 자유롭게 되는 것이다.

분양권 구입의 가장 큰 장점은 청약예금 등에 가입하지 않고도 원하는 곳의 아파트를 동·호수와 입주 시기까지 선택할 수 있다는 것이다. 또한 분양권을 구입할 때는 기존의 아파트를 구입할 때처럼 한꺼번에 큰돈을 들이지 않아도 되는 반면에 가격 변동은 기존의 아파트와 같으므로, 동일한 비율로 아파트 가격이 상승하더라도 투자액을 대비할 경우 투자수익률이 더 높아진다.

기타 분양권을 판 사람은 투기과열지구 아파트에 대한 재당첨금지 제한을 받게 되나 분양권을 산 사람은 재당첨 제한이 적용되지 않으며, 분양권은 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고도 간단한 절차만 거치면 거래할 수 있다.

그러나 박분양의 경우에는 분양권 거래에 대한 사전 지식도 없이 성급하게 잔금을 지급했으며, 매도인이 부담해야 하는 중도금 연체료를 본인이 부담한 것이다.

이와 같은 분양권 거래에서의 사고 발생을 방지하기 위해서는 분양권 거래 이전에 분양회사나 조합(재건축, 지역, 직장) 등을 통해 구입 대상 분양권에 대한 가압류나 가처분 신청이 설정되어 있는지 반드시 확인해야 하며, 분양권 소유자의 중도금 연체여부를 사전에 점검하고, 연체된 중도금에 대한 연체료 액수와 연체료를 누가 부담할 것인가를 계약 당시 명확히 해야 한다.

기타 아파트 분양권은 등기가 되지 않은 관계로 분양권을 구입하기 이전에 사업시행자(모델하우스나 조합사무실 등)에게 문의해 현재의 소유자가 누구인지 확인해야하며, 분양권 매매 계약을 체결할 때에는 반드시 매도자의 주민등록증을 보고 분양권 소유자 본인인지 여부를 확인해야 한다. 또한 중도금 융자여부를 사전에 점검해야 하며, 반드시 현장을 답사해 주변여건을 본인이 직접 확인해야 하며, 기타 분양대상 아파트에 대한 일반적인 점검사항도 반드시 점검해야 할 것이다.