[사례2-1] 아파트 구입 전에 면밀한 분석을 하지 못한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫
 
전임대는 그동안 모은 자금 3억으로 적당한 투자 대상을 찾던 중 요즈음이 한참 아파트 가격이 낮을 때니 전세를 끼고 아파트를 구입해 임대사업을 하면, 상당한 양도 차익이 발생할 것 같았다. 인터넷 사이트를 통해 아파트 시세를 알아보니, 바로 옆 동네의 대박 아파트 31평형 3채를 전세를 끼고 구입할 수 있을 것 같았다.
전임대는 직장일은 조금 미뤄놓고 3채 모두를 구입하기 위하여 아파트단지 인근 중개사무소를 돌아다녔다. 그러나 막상 쓸만한 물건이 있어 알아보면 인터넷에서 본 시세보다 높게 부르거나, 가격이 맞으면 인터넷에서 본 전세보증금보다 낮아, 3억원 한도 내에서 아파트를 찾기가 어려웠다. 겨우 3채 찾긴 했지만, 3억원 모두를 지불해야 하고, 그동안 너무 많이 아파트를 구경해서인지 어느 것이 좋고 나쁜지 구별이 안 될 정도이다.
막상 아파트를 구입하고 나니 전임대가 사는 아파트단지에서는 전철역까지 걸어서 15분 정도 걸리나, 구입한 아파트단지에서는 마을버스를 이용해야 하며, 오래된 아파트라 주차장이 협소하고, 전체 세대의 대부분이 전용면적 18평 이하의 소형이고 31평형은 몇 세대 되지 않아 다른 아파트에 비해 가격 상승폭도 적다. 게다가 한집 세입자는 옆집에서 밤에 떠드는 소리가 들려 시끄럽다고 불평을 하고, 한집은 너무 오랫동안 전세를 놓았던 집이어서 그런지 싱크대나 욕실 등 각종 설비가 너무 낡아 세입자가 바뀔 경우 제대로 전세보증금을 올려 받지 못할 것 같다.

 [그림] 사례 설명 그림

≪토의 과제≫
 
1. 전임대와 같이 실수를 하지 않기 위해서는 주의해야 할 점은?
2. 전임대가 인터넷을 통해 조사한 시세는 왜 실제 시세와 차이가 있는가?
 
≪해설 및 조언≫
 
전임대의 경우 아파트는 여러 세대가 함께 모여 사는 공동의 생활공간으로 단독주택과 대비했을 때 다양한 특성을 지니고 있으므로 아파트단지의 환경과 아파트 건물은 물론 각 호실별 조사․확인을 해야 하는 점을 간과하여 각 아파트의 하자를 발견하지 못하고 구입하였다.
 
이런 문제점을 해결하기 위해서는 아파트를 구입하기 이전에 투자자 스스로 진입도로, 접근조건, 환경조건, 행정조건 등 아파트단지 환경과 시공 상태, 설계․설비, 노후도, 공용시설, 세대수․구성비, 건물용도, 관리체계 등 아파트 건물에 관한 사항, 층별 효용, 위치별 효용, 향별 효용, 공용부분의 전용 사용권 유무, 부지에 대한 지분면적, 관리(수선․유지) 상태, 방의 배치상태 등 개별 동․호수에 관한 사항을 철저하게 조사․확인해야 할 것이다.
 
또한 전임대는 아파트의 매매가격이나 전세보증금 시세를 알아보기 위해서 인터넷사이트의 아파트 시세정보를 활용하였으나, 인터넷 사이트에 등록된 시세정보는 대부분 수집과정에서의 문제점 등으로 인해 정확도가 떨어진다는 점을 고려하지 않고 시세를 조사해서 자금 계획에 차질이 나타났다. 따라서 인터넷사이트를 통해 아파트 등의 시세를 조사할 때는 반드시 현장조사 등을 통한 시세의 정확성 검증작업이 필요하다.