부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례1-6] 성급한 투자결정으로 부동산투자에 실패한 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 6. 12. 07:47

사례 소개
 
서울 청량리 시장에서 장사를 하는 억울해는 포천지역이 발전 한다는 소문에 2002년 중개사무소에 통해 경기도 포천시 장암리에 위치한 8,000만원짜리 창고용 임야 1,000평을 소개 받았다. 억울해는 중개업자의 차를 타고 매도자 한심한이 안내하는 대로 임야에 가보니 트럭이 들어갈 만큼 산길이 번듯하게 뚫려 있고 경사도 완만해서 창고를 건축하는 것은 물론 투자용으로도 손색이 없는 것으로 보였다. 하지만 중개업자와 매도자가 이야기하는 것을 얼핏 들으니 다른 사람도 이 임야를 욕심내는 것 같아서 현장에 다녀온 다음날 매매계약을 체결하고 잔금도 지급했다.
 
억울해는 중개업자가 창고를 건축하기 위해서는 나무가 있어서는 안된다고 해서 매도자 한심한이 알려준 위치의 임야에 있는 나무들을 잘라내는 작업을 시작했다. 억울해가 한창 작업을 하고 있는데 임야 소유자라는 정당해가 나타나 남의 산의 나무를 자른다고 경찰에 고발하겠다고 한다. 억울해가 아무리 내가 산 임야라고 설명을 해도 정당해는 자신의 것이라고 우겨, 결국 측량을 해보았더니 정당해의 말이 맞고 억울해가 구입한 임야는 여기가 아니라 산꼭대기 쪽으로 한참 올라가 있는 급경사 부분에 위치한 것이라고 한다.
 
억울해는 정당해에게 자초지종을 이야기 하고 나무 값 500만원을 보상해 준 후, 중개업자와 한심한을 불렀다. 중개업자는 한심한의 말만 믿었으니 잘못이 없다고 하고, 한심한은 자기도 10년 전에 다른 사람에게 구입한 것인데 그때 한번 보고 나서 오랜 시간이 지나서인지 위치를 잘못 알은 것 같다고 발뺌을 한다.
 
토의 과제

1. 억울해와 같은 잘못을 하지 않기 위해서는 어떤 점에 주의해야 할 것인가?
2. 부동산투자를 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 할 것인가?

해설 및 조언
 
억울해의 투자 활동과정에서 가장 문제가 된 점은 임야의 위치를 확인하지 않고 투자 의사를 결정한 것이다. 이는 부동산투자자가 투자활동 과정에서 거쳐야할 투자 타당성 분석절차를 소홀히 한 것이 된다.
 
부동산투자자는 크게 볼 때 투자결정과정을 거쳐 투자실행을 하게 된다. 투자결정과정은 다시 투자 목적 확정 투자 환경 분석 투자 방식 선정 투자 대상물 선정 타당성 분석 투자 결정6단계를 거치는 것이 합리적이다.

[그림] 부동산투자 절차


이들 과정을 억울해의 경우를 사례로 들어본다면 억울해는 창고 건축이라는 투자목적을 확정했으며, 나름대로 장차 포천 지역이 발전할 것이라는 투자 환경도 분석했다. 창고 개발을 위한 직접투자방식이라는 투자 방식도 선정하였으며, 중개사무소를 통해 투자 대상물을 소개 받아 투자 대상물을 선정했다. 또한 억울해는 현장 답사과 기타 과정에서 수집된 정보를 종합하여 대상 임야가 투자 타당성이 있다는 판단을 하여, 투자의사를 결정한 것이다.
 
투자실행과정은 사용수익처분권 확보 보유운영개발 등 부동산 매각반환 소득세 등 사후처리4단계를 거치는 것이 일반적이다.
 
억울해의 경우에는 매매계약을 체결하고 소유권을 확보하는 사용수익처분권 확보 단계를 거치고, 개발 단계의 업무를 수행하던 중 문제가 현실화 된 것이다.
 
이와 같은 억울해의 문제 발생의 원인은 투자 단계별 업무를 기준으로 볼 때 투자 타당성 분석과정을 소홀히 한 결과이다. 투자자가 투자 대상물의 타당성을 분석하기 위해서는 투자 대상물의 주변 환경과 대상물의 물리적 현황을 조사하고 기타 시장 환경 등도 고려해야 한다. 그러나 억울해는 대상물의 물리적 현황 중 위치를 판단하는 과정에서 매도자 한심해의 말만 믿어 문제가 발생한 것이다.