부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례1-4] 부동산투자에 정부 정책을 잘 활용한 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 6. 8. 07:12

사례 소개
 
대전에서 자동차학원을 하고 있는 대횡재는 자동차학원을 이전하기 위해서 200211월경 충남 연기군에 있는 임야 3,490평을 평당 8만원에 구입하였다. 대횡재가 임야에 자동차학원을 건설하기 위해 준비하고 있던 중 2003년 신임 노무현 대통령이 행정수도를 이전한다는 발표를 하자 땅값이 평당 60만원까지 상승하였다. 대횡재는 앞으로 더 오를 가능성이 있지만 지금 팔아도 큰돈을 벌 수 있다는 생각에 평소부터 알고 있는 세무사와 상담해보니 토지를 구입하고 2년 이내에 팔면 높은 양도소득세를 부담해야 한다고 해서 2년 동안은 팔지 않기로 했다.
 
그러던 중 20043월 노무현대통령에 대한 탄핵소추안이 국회를 통과하자 구입하겠다는 사람도 전혀 없고 땅값도 점점 떨어지기 시작했다. 다행히 탄핵소추안이 헌법재판소에서 부결되고 국회에서 행정수도에 대한 논의가 다시 시작되자 투자자들이 다시 몰려와 대횡재가 보유한 땅값이 평당 70만원까지 상승했다. 하지만 토지가 3,490평으로 총액이 24억원이나 되어 선뜻 사겠다는 사람이 나서지를 않는다.
 
고민하던 대횡재는 토지를 총 14필지로 분할하여 시세대로 한두 필지씩 매각하기 시작하여 마지막 토지는 평당 80만원에 팔았다. 대횡재는 토지를 팔아 마련한 자금으로 대전에 자동차학원 부지를 구입하기 위해 여러 곳을 조사하러 다니던 중 대횡재의 땅이 행정복합신도시 예정지에 포함된다는 신문발표를 보고 그때 팔지 않았으면 손해볼 뻔 했다는 생각에 안도의 한숨을 쉬었다.
 
토의 과제
 
1. 정부의 부동산정책에는 어떤 것이 있을까?
2. 정부의 부동산정책의 변화는 어떻게 조사하는 것이 좋을까?
해설 및 조언
 
대횡재의 경우는 정부의 부동산정책 변화에 따라 투자에 성공한 대표적인 사례에 포함되는 것으로, 부동산정책 변화는 부동산투자에 큰 영향을 주고 있다. 따라서 부동산투자자들은 투자 이전에 정부의 정책 내용을 면밀히 분석하고 투자 이후에도 그 변화 여부를 주시해야 한다.
 
1. 부동산정책
 
부동산정책이란 국가 또는 일정 지역에서 발생하는 부동산문제를 해결하기 위한 정부(중앙정부와 지방자치단체)의 공적 노력을 말한다. 이런 정책은 부동산시장에 일정한 영향을 주고 있으므로, 정부의 부동산시장에 대한 개입이라고 하는 학자들도 있다.
 
이와 같은 정부의 시장개입은 근본적으로 부동산시장의 효율성(자원배분의 효율성)이나 형평성(자원배분의 형평성) 등을 달성하려는 정치적 목적이나 시장 실패를 수정해서 시장이 본래의 자원배분 기능을 원활하게 할 수 있도록 하는 경제적 목적으로 구분할 수 있다.
 
2. 부동산정책의 종류
 
정부의 부동산정책은 그 정책의 내용에 따라 토지정책과 주택정책, 조세정책, 기타 정책으로 구분하는 경우가 많다.

 [표] 부동산정책 분류 사례


토지정책이란 토지 시장에 대한 각종 조치를 말하는 것으로 제4장에서 소개되는 토지이용규제제도나 토지거래규제제도는 대표적인 토지정책이다. 또한 개발이익환수제도나 토지개발제도 등도 토지정책의 범위에 포함된다. 대횡재의 경우와 같은 정부의 신도시개발정책은 토지개발제도 중 하나로 봐야 한다.
 
주택정책은 신규공급정책과 주거환경 향상을 위한 재개발관리 등의 기존주택정책으로 구분할 수 있으며, 주택구매력 강화제도 등도 주택정책의 범위에 포함된다.
 
조세정책에는 취득세 등 부동산취득과 관련된 세금제도와 양도소득세 등 처분에 관련된 세금제도, 종합부동산세와 같은 보유와 관련된 세금제도 등이 있다. 부동산에 대한 세금이 인상되면 부동산활동이 위축되며, 세금을 인하하면 부동산활동이 활성화되는 경우가 많다.
 
일반적으로 우리나라 부동산정책은 일반적으로 규제와 완화를 반복적으로 시행하는 경향이 있으며, 특히 규제정책의 경우에는 부동산에 대한 수요를 감소시키는 것으로 가격이 하락될 때까지 반복적으로 시행하는 경향이 높다. 반면에 규제 완화를 통한 공급 확대정책은 단기보다는 장기에 효과가 나타나는 경향이 많다.
 
3. 부동산정책의 조사
 
정부의 부동산정책은 10년 이상의 장기정책과 단기정책으로 구분된다. 장기정책은 부동산투자가 일반적으로 장기적으로 이루어지므로 투자 대상물이나 지역 선정 등 투자계획 수립에서 필수적인 고려요소가 된다. 반면에 단기정책은 정책 시행 당시의 시장에 직간접적 영향을 미치므로 부동산의 구입 시기나 처분시기 등을 결정하기 위해서 필수적인 고려요소가 된다.
 
장기정책은 국토종합계획이나 수도권정비계획, 주택종합계획, 도시기본계획, 도시주거환경정비기본계획, 도로정비기본계획 등이 있으며, 일반적으로 부동산투자에서 고려해야 하는 장기정책으로서 가장 중요한 것은 국토종합계획으로, 가장 중요한 국토종합계획인 제4차 국토종합계획수정계획(20062020)이 현재확정·공고되어 시행되고 있다.
 
부동산정책은 기본계획의 틀 안에서 구체적으로 확정되고, 한번 수립된 정책은 환경 변화에 따라 끊임없이 수정되거나 폐지신설되는 것으로, 최근에는 각 국가기관이나 지방자치단체별 사이트를 통해 일반에 상세히 공개되고 있다.