부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례1-2] 부동산가격이 상승하여 부동산투자에 성공한 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 5. 31. 13:53

사례 소개
 
나상식은 부동산투자는 돈을 버는 것이 최우선이므로 무엇보다도 부동산에 투자해서 돈을 벌기 위해서는 부동산을 거래하는 과정에서 매각가격과 구입가격의 차액이 많아야 한다는 생각을 가지고 있다.
 
그동안 수소문을 하여 찾아본 부동산투자에 성공한 사람들의 말을 들어보면 나상식이 말하는 매매차익이란 자본수익을 의미하는 것으로, 부동산투자를 해서 돈을 벌려면 자본수익을 획득해야 하고, 자본수익을 획득하기 위해서는 먼저 부동산시장을 알아야 한다는 점에서는 의견이 공통된다.
 
결국 부동산투자를 위해서는 무엇보다 먼저 부동산시장이 어떤 것이고, 그 시장이 어떻게 변동되는지 알아야지 보다 많은 자본수익을 획득할 수 있다는 의미로 받아들여지지만 과연 남들은 쉽게 말하는 부동산시장이 어떤 것인지 정확하게 알 수 없으며, 막연히 부동산시장이나 일반시장이나 같은 것이 아닌가하는 생각만 든다.
 
또한 나상식의 생각으로는 수요자가 많으면 물건 가격이 올라간다는 경제상식은 알고 있는데, 나중에 부모님 묘지로 쓰려고 평당 2만원에 사놓은 임야 3천평 옆에 도로가 난다는 계획만 발표된 직후 평당 20만원으로 크게 높아졌다고 하는 것을 보면서 아직 실질적인 수요자가 많아지지 않았는데도 불구하고 가격이 상승한 다는 것이 이해가 되지 않는다.
 
토의 과제
 
1. 부동산시장은 어떤 것이며, 일반적인 시장과 어떤 차이가 있을까?
2. 부동산시장에서 부동산가격은 어떤 원리에 의해서 변화할까?

해설 및 조언
 
1. 부동산시장
 
부동산시장이란 부동산 수요자와 공급자 간에 토지와 건물 등 부동산의 거래가 이루어지는 일정한 지리적 권역을 말하나, 일정한 장소는 존재하지 않는다. 결국 부동산시장은 일반적인 상품시장과 같이 부동산의 거래가 이루어지는 일종의 시장기구로서 부동산이라는 자원의 배분이 이루어지는 지리적 권역이라고 봐야 한다. 기타 부동산시장에서는 부동산과 현금이 교환되며, 투자자는 시장에서 각종 정보(가격, 동향 등)를 취득하므로 부동산시장은 정보제공 기능도 하고 있다.
 
부동산시장은 부동산의 특성으로 인해 일반시장과는 구별되는 특성이 많다. 부동산시장은 인간이 생산하는 제품이 아니고 주택과 같은 건물은 생산이 가능하기는 하나 공급에 일정한 시차가 발생하므로 공급의 조절이 곤란하고 부동산가격이 높아 수요의 조절도 곤란하다.
 
부동산시장이 일반시장과 가장 구분되는 특성은 부동산시장은 국지적으로 형성된다는 것으로, 예를 들어 서울의 아파트시장이 활황을 보이는 시기에 부산의 아파트 시장은 잠잠한 것은 이런 원인 때문이다. 또한 부동산시장은 용도별 또는 규모(가격대별)로 각각 달리 형성되기도 한다.


[그림] 우리나라 주택시장 지역 세분화 사례 (주택종합계획 (2003~2022)) 



기타 부동산시장은 완전경쟁시장이 아니라 불완전경쟁시장이 되므로 균형가격이 형성되지 않으며, 거래나 이용에 법적 제한이 과다하고, 고가품인 관계로 자금의 유용성(자금 조달의 가능성)에 의해 시장이 큰 영향을 받는다. 기타 거래가 비공개되어 있고 거래되는 상품이 똑같지 않으며, 시장이 조직화되어 있지 못하고, 거래를 위해서는 장기간이 소요되어 환금하기가 곤란한 성격도 있다.
 
2. 부동산가격
 
부동산시장에서 가격이 발생되는 것은 일반 상품과 같이 유용성과 유효수요, 상대적 희소성의 3가지가 모두 존재해야하는 것으로, 학자에 따라서는 소유권의 이전이 가능해야 가격이 형성된다고 하여 이전성도 가격이 발생하는 요인으로 보는 경우도 있다.
 
부동산가격을 상승시키는 유용성과 유효수요, 상대적 희소성 3가지는 상호 연관되어 있다. 즉 부동산가격이 상승되기 위해서는 이들 요인이 하나 또는 2가지 이상이 복합적으로 작용되는 것으로, 특히 이들 중 유효수요가 증가하지 않는 한 부동산가격 상승현상이 나타나지 않는 경우가 많다.


 [그림] 부동산가격발생 3요소

예를 들어 어느 지역에 4차선 도로가 신설될 경우 도로 신설 예정지 주변의 토지들은 접근성(접근성이란 목적지까지 도달하는데 소요되는 거리나 시간, 비용, 심리적 부담을 말한다)이 높아져 유용성이 증가된다. 유용성 증가는 토지의 가치를 상승시키나 높아진 유용성만큼 높은 가격을 지불할 유효한 수요자가 없이는 높아진 가격으로 토지가 팔리지 않는다. 다른 한편으로 생각해보면 유용성과 유효수요가 증가하더라도 해당 지역 시장에 토지 물량이 넘쳐난다면 토지 매도자들 사이에 경쟁이 발생하여 가격 상승폭이 크지 못할 것이다. 이와 같이 부동산가격도 다른 상품의 가격과 마찬가지로 유용성과 유효수요, 상대적 희소성의 3가지 요건이 골고루 갖추어져야 가격이 상승하게 된다.
 
부동산가격 상승의 메커니즘은 가격 하락의 경우에도 동일하게 나타난다. 한때 우리나라 탄광산업의 호황으로 인해 번창하였던 태백시의 경우 탄광산업이 사양길로 접어들면서 지역 인구가 감소하기 시작했다. 지역 인구 감소는 주택의 유용성을 떨어뜨리게 되며 유효수요를 감소시키고 주택에 대한 상대적 희소성도 감소시킴에 따라 태백시의 주택이나 토지 가격이 하락한 사례도 있다.
  
우리는 어느 지역에 택지개발사업이 이루어져 농지가 상당수 택지개발지역에 편입될 경우 농지 가격을 보상받은 농민들이 가까운 지역(인근지역)의 농지를 경쟁적으로 구입하는 과정에서 유효수요가 증가하고 인근지역의 농지 매물이 귀해져(상대적 희소성 증가) 농지가격이 상승하는 경우도 볼 수 있다. 이러한 현상에 대해 인근지역의 농지는 종전에도 농사를 짓는 땅에 불과했고 현재도 농사를 짓는 땅에 불과하며, 농사가 잘 될 수 있도록 농지의 비옥도가 증가하거나 농업용수 공급이 원활해진 것도 아니므로 유용성은 전혀 변하지 않았는데도 토지 가격이 비정상적으로 상승했다는 판단도 있다. 그러나 인근지역에 농지를 구입하는 농민의 입장에서 생각해보면 멀리 떨어진 농지와 인근지역의 농지를 비교해볼 때 자신의 거주지와 가까운 곳의 농지가 농지 경작에 더욱 편리할 것이며, 택지개발 지역을 중심으로 한 도로나 각종 생활편의시설 등 기반 시설이 설치되면 자신이 구입하는 농지를 다른 용도로 전환할 수 있는 가능성이 높아진다고 판단할 수 있다. 즉 택지개발로 인해 수용되는 농지 대신에 다른 농지를 구입해야 하는 농민의 입장에서는 다른 지역의 농지에 비해 인근지역의 농지가 종전보다는 더 높은 유용성을 갖는 것으로 판단되는 것이다. 이와 같이 부동산에 대한 유용성은 그 부동산을 이용하는 자의 입장에서 종합적으로 판단되는 것이지 단순히 한두 가지의 외형적 요인만으로 판정하기 어렵다.
 
유사한 현상은 2003년부터 시작된 서울 강남지역의 재건축아파트 가격 상승현상에서도 볼 수 있다. 서울시내 특히 강남지역과 같이 각종 주거환경이 양호한 지역의 아파트는 숫자가 한정되어 있고 강남지역 주민은 점차 증가함에 따라 유효수요가 증가하고 상대적으로 강남지역 아파트에 대한 상대적 희소성이 증가하고 있다. 여기에 낡은 아파트가 재건축 될 경우 유용성이 높아지므로 가격이 상승되는 것이다. 이 기간 동안 강남지역의 재건축 아파트뿐만 아니라 재건축될 아파트에 인접한 아파트 가격도 함께 상승되는 현상에 대해서 단순한 유효수요와 상대적 희소성의 증가에 기인한 거품 가격의 상승으로 보는 시각도 있다. 물론 시장이 과열될 경우에는 유용성의 증가가 없는 유효수요의 증가만으로 인한 거품가격이 형성되고, 이와 같은 거품가격은 유효수요가 감소함에 따라 소멸되는 현상이 발견되기도 한다. 그러나 재건축 인근지역 아파트 가격 상승에는 거품가격 이외에 강남지역에서 과거부터 형성된 양호한 주거환경으로 인한 유용성의 증가로 인한 실질가치 증가분이 포함되지 않았다고 단언할 수는 없는 것이다. 더구나 강남지역 주민들 사이에는 잠재적으로 강남지역의 아파트 가격이 상승할수록 강남지역에 거주한다는 사실로 인한 사회적 지위가 더 많이 상승된다고 느끼는 등 심리적 측면에서의 유용성 증가 현상도 나타나고 있는 것으로 판단된다.


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