[사례1-1] 부동산투자를 선택하여 성공한 사례

≪사례 소개≫

울산에서 현대중공업과 관련된 조그마한 사업을 하고 있는 복만아는 IMF 끝 무렵인 2000년 초 어느 날 울산시 동구 전하동 소재 일산아파트(일명 만세대아파트) 정문 앞에 있는 회사 기숙사부지를 매각한다는 소식을 들었다. 이미 3년 전에 4층 상가를 지어서 성공해본 경험이 있는 복만아는 혹시나 싶은 생각에 현장을 방문해보니 매각한다는 부지는 3,400세대의 대단지 정문을 중심으로 형성된 상업지역의 중앙에 위치해 있고 주변의 오래된 건물들도 하나씩 재건축되고 있었다.
복만아는 자신이 보유한 자금 3억원에 집을 담보로 년리 8%로 대출 받은 6억원, 기타 차입금 1억원(총 10억원)을 마련해 2000년 1월에 부지 142평을 평당 250만원에 매수하고 3월에 상업용건물 건축을 시작했다. 7월에 완성된 건물은 지하 1층 지상 6층 540평(각층 80평, 6층 60평)으로 평당 140만원의 공사비 외에 설계비․엘리베이터시설비․주차장시설비 등에 8천만원, 총투자비 11억 9,100만원이 소요되었다.
복만아의 건물의 임차인들은 장사가 잘되는지 완공 후 지금까지 계속 영업을 하고 있으며 월세도 꼬박꼬박 내고 있다. 복만아는 덕분에 총 소요금액 중 은행 융자 2억원을 제외하고는 임대보증금 2억 7천만원과 월세 수입으로 모두 갚았으며, 현재 년간 임대료 순수입은 각종 경비와 세금을 제외하고도 약 1,000만원이 된다.
2005년 12월 말 현재 지가는 평당 1,000만원으로 상승해 건물 시가는 약 25억원이 되었다. 복만아는 만세대아파트가 4,439세대로 재건축될 예정이므로 재건축이 완료되면 빌딩을 매각한 자금으로 편안하게 노후를 보낼 계획이다.
 
≪토의 과제≫

1. 복만아가 부동산투자에서 성공한 요인을 찾아보자
2. 복만아가 달성한 수익을 요인 별로 분석해보자

≪해설 및 조언≫
 
1. 수익 계산
 
우선 복만아가 투자를 시작한 2000년 1월부터 현재 시점인 2005년 12월말까지 6년의 기간 부동산 투자자 복만아에게 발생한 수익을 계산해보자.
 
복만아가 자기자금 3억원을 투자한 결과를 보면, 현재 부동산가치는 25억이지만 아직 은행 융자금 2억원과 임대보증금 2억 7,000만원의 타인자본이 포함되어 있으므로 빌딩가격 25억원 중 20억 3천만원만 복만아의 몫인 셈이다. 결국 자기자금 3억원을 투입하여 6년이 지난 현재 빌딩가격 중 20억 3천만원이 복만아 몫이므로, 20억 3천만원에서 자기자금 3억원을 제외한 총 17억 3천만원의 수익(자본수익이라고 한다)을 획득한 셈이다. 또한 만세대 아파트 재건축이 완료되어 입주할 때쯤이면 세대수가 늘어나 건물의 가치는 더 상승될 것으로 예상되므로 자본수익은 계속 증가할 것으로 예상된다.
 
복만아가 소유한 빌딩의 임대수입을 보면 현재 각종 경비 등을 제외하고도 연간 1억 2,000만원(= 1,000만원 × 12월)의 임대 순수입이 발생되고 있으나, 임대 순수입에서 은행 융자금 이자를 공제해야 복만아의 순수익이 된다. 결국 복만아의 년간 임대 순수익 1억 2천만원 중 은행 융자금 이자 년 1,600만원(= 2억원의 8%)을 제외하면 년 간 1억 400만원의 순수익을 달성하고 있는 셈이다. 복만아의 최초 투자금 3억원에 대비해 볼 때 34.67%의 높은 수익률을 획득하고 있는 셈이다. 이와 같은 임대수익을 우리는 소득수익이라고 한다.
 
복만아의 경우는 대표적인 부동산투자 성공사례로서 빌딩개발투자에서 3억원을 투입하여 6년간 17억 3천만원의 매매가격 차액을 이미 획득했으며, 년간 34.67% 임대료수익을 획득하고 있는 셈이다. 다음에서는 매매가격 차액을 상세히 분석해보자.
 
복만아가 달성한 매매가격 차액 17억 3천만원은 지가 상승으로 인한 이익 10억 6,500만원(아래 참조)과 6년간 임대료 수입 약 4억 2,100만원(아래 참조), 기타 건축물을 건설함으로써 가치를 높여 발생한 이익 2억 4,400만원(아래 ·참조)을 합산한 것이 된다.
① 지가 상승 이익 = (1,000만원 - 250만원) × 142평 = 10억 6,500만원
② 6년간 임대료 수입 = 총투자비 11억 9,100만원 - 융자잔액 2억원 - 임대보증금 2억 7천만원 - 자기자금 3억원 = 4억 2,100만원
③ 건축물 건설 이익 = 17억 3천만원 - 10억 6,500만원 - 4억 2,100만원 = 2억 4,400만원
 
첫째 지가 상승 이익을 보면 2000년 1월에 부지 142평을 평당 250만원에 매수하였으나, 6년이 지난 평당 2005년 12월 말 현재 지가는 평당 1,000만원으로 상승했으므로, 평당 750만원(= 1,000만원 - 250만원)의 지가 상승분을 부지면적 142평으로 곱하면 10억 6,500만원이 된다.
 
둘째, 복만아는 토지가격 3억 5,500만원(= 142평 × 250만원)과 건축비 7억 5,600만원(= 540평 × 140만원), 설계비 등 8천만원을 합산한 총액 11억 9,100만원을 투입했다. 이들 자금 중 복만아가 투자한 자기자본은 3억원에 불과하고 나머지 자금 8억 9,100만원(= 11억 9,100만원 - 3억원)은 은행융자금과 차입금, 공사비 후불 지급 등 타인자본으로 조달한 셈이다. 2005년말 현재 타인자본 8억 9,100만원 중 2억원의 은행융자금만 남아있으므로, 6억 9,100만원은 모두 갚은 셈이다. 6년 동안 상환한 6억 9,100만원 중 2억 7천만원은 임대보증금으로 상환한 것이며, 그 차액 4억 2,100만원(= 6억 9,100만원 - 2억 7천만원)은 6년 동안의 임대료 수입으로 상환한 셈이다.
 
셋째, 복만아가 6년간 획득한 매매가격 차액 17억 3천만원 중 지가 상승 이익은 10억 6,500만원이며 4억 2,100만원은 임대료 수입으로 밝혀졌다. 그러면 나머지 금액 2억 4,400만원(= 17억 3천만원 - 10억 6,500만원 - 4억 2,100만원)은 어디서 발생한 것인가? 이는 복만아가 주어진 142평의 부지에 건축물을 건설하였기 때문에 발생한 이익이 된다.
 
2. 성공 원인
 
복만아의 부동산투자 성공원인을 보면 첫째, 만세대아파트 단지라는 대단위 아파트단지 앞이라는 좋은 위치를 지닌 토지를 구입하여 토지의 가격 상승으로 인한 10억 6,500만원의 수익이 달성되었다. 이는 부동산은 부동성의 특성이 있어 위치에 따라 가치나 용도가 결정되기 때문이다.
 
둘째, 복만아는 기숙사라는 주거용토지를 상업용 건물을 건축함으로써 상업용으로 변경시켜 부동산의 가치를 상승시킴으로써 2억 4,400만원의 수익을 획득했다. 이는 부동산은 용도의 다양성이 있는 것으로 그 부동산의 위치에 가장 적합한 이용을 할 경우 그 가치가 높아질 수 있기 때문이다. 이와 같은 개발로 인한 가치 상승분을 우리는 개발이익이라고 한다.
 
셋째, 복만아는 주변 환경에 어울리는 상업용 건물을 건축하여 임대함으로써 4억 2,100만원의 임대수익을 획득했다. 부동산의 사회․경제․행정적 위치는 끊임없이 변화되는 것으로, 복만아는 토지의 변화하는 환경을 감안하여 적정한 용도의 건축물을 건축함으로써 높은 임대수익을 획득한 것이다.
 

[그림] 복만아의 부동산투자 성공 원인

3. 수익 분석
 
복만아의 경우와 같이 부동산투자로 인한 수익은 매매차액인 자본수익과 부동산을 이용함으로써 발생하는 소득수익으로 구분된다.
 
일반적으로 자본수익은 부동산가격이 상승하거나 건축과 같이 부동산 자체의 가치를 높여서 발생하게 되며, 소득수익은 사례와 같이 임대를 하거나 자신이 직접 이용함으로써 발생하게 된다.

[그림] 부동산투자 수익 구성

세계사이버대학 홈페이지 : http://www.world.ac.kr/