[사례1-3] 시장경기 흐름을 파악하지 못해 부동산투자에 실패한 사례

 ≪사례 소개≫
 
성급해는 부동산에 대한 관심이 많아 기회만 있으면 부동산투자를 시도하는 편이다. 벌써 3번이나 사고팔아 어느 정도 돈을 벌긴 했지만 가만히 따지고 보면 은행 이자보다 조금 더 번 것 같아 점점 더 부동산투자에 자신이 없어진다.
 
성급해가 부동산가격이 한참 오른다는 소식을 듣고 책을 보고 배운대로 여러 가지 분석을 거쳐 신중하게 부동산을 구입하면, 이상하게 성급해가 구입한 지역의 부동산가격은 인상이 멈추고 다른 지역의 부동산가격이 오르거나 가격이 지속적으로 오르더라도 정부의 투기억제 정책이다 머다 해서 조금만 지나면 가격이 올라가는 것이 멈출 뿐만 아니라 거래가 뚝 끊겨 팔리지도 않는다.
 
꼭 돈이 필요해 팔려고 온 동네 중개사무소에 모두 물건을 내 놓고, 생활정보지에도 광고를 하는 등 여러 가지 노력을 해도 잘 안 팔리다가, 구입자가 겨우 나타나서 부동산을 팔고 나면 조금있다가 부동산가격이 뛰기 시작한다.
 
성급해는 벌써 3번이나 실패하고 나니 부동산투자라면 자신도 없어진다. 단골 점쟁이도 부동산경기하고는 운대가 맞지 않으니 차라리 은행 예금에 투자하든지 증권 같은데 투자하라고 한다. 하지만 주변 사람들은 성급해의 성격 때문이라며 부동산경기흐름을 잘 읽어 예측하고 차분하게 투자해야한다고 조언을 해주지만 성급해는 부동산시장이 흘러가는 걸 사람이 예측한다는 것 자체가 이해가 되지 않는다.
 
≪토의 과제≫
 
1. 부동산시장은 어떤 경기흐름을 보일까?
2. 부동산시장의 경기흐름은 일반시장의 경기흐름과 어떤 차이가 있을까?
3. 부동산시장이 경기흐름이 일반시장의 경기흐름과 관계가 있을까?
 
≪해설 및 조언≫
 
부동산시장은 여러 가지 요인에 의해 끊임없이 변동되고 있는 것으로, 이러한 부동산시장 상황의 변동인 부동산경기변동은 각각의 시장에 따라 다르다. 따라서 우리가 일반적으로 말하는 부동산경기라는 것은 지역별․부문별 부동산시장의 경기변동을 종합한 가중 평균치적인 성격에 불과하다. 따라서 투자자가 부동산경기를 판단할 때는 해당 지역의 경기를 중심으로 해야 하며, 그 지역 내에서도 부동산의 종류에 따라 부동산경기가 달라짐을 유의해야 한다.
 
이와 같은 부동산경기는 순환적 변동을 하는 경우도 있으며 불규칙적 변동을 하는 경우도 있다. 이와 같은 순환적 변동을 부동산경기순환이라고 한다.
 
불규칙변동은 외부의 충격(IMF, 전쟁, 금융실명제 등)에 의한 불규칙적 변동도 있으며 지역별로는 토지거래허가지역의 지정이나 투기지역의 지정 등과 같은 정책적 요인에 의한 불규칙적 변동이 이루어지는 경우도 있다.
 
부동산투자자는 부동산경기의 순환적 변동에 대한 기초적인 지식을 습득할 경우 장래의 시장 흐름을 예측할 수 있을 것이며, 불규칙적 변동 요인이 시장에 출현했을 경우 시장의 흐름을 예측할 수 있는 능력도 함께 습득해야 할 것이다.
 
부동산시장의 경기순환변동은 일반적으로 회복과 상향, 후퇴, 하향의 4국면으로 형성된다. 회복시장이란 시장이 불황의 끝(저점)을 지나면서 가격이 상승하고 부동산경기가 활기를 띠기 시작하는 시장의 국면을 말하며, 상향시장이란 회복시장이 지속된 후 부동산 가격이 계속 상승하면서 부동산경기가 과열되는 시장을 말한다. 이에 이어지는 후퇴시장이란 정점을 지나면서 가격이 하락하며 부동산경기가 활기를 잃기 시작하는 시장을 말하고, 하향시장이란 부동산경기가 침체를 지속하면서 부동산 가격이 크게 하락하는 시장을 말한다.

[그림] 부동산경기 순환변동 4국면

이와 같은 4국면과 별도로 부동산시장에는 특유한 안정시장이 있다고 주장하는 학자도 있다. 안정시장이란 부동산 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 시장을 말하는 것으로, 일반적으로 불황에 강한 부동산시장을 의미한다(예 : 도심지 역세권 지역의 소형아파트 시장 등).
 
즉 부동산경기는 일반적으로 순환이 되는 것으로, 성급해의 경우에는 3번다 부동산경기의 4국면중 하향시장 말이나 회복시장 초기에 부동산을 매각한 셈이다. 성급해가 시장 변화를 보다 면밀히 점검했다면 더 높은 가격에 부동산을 처분할 수 있었을 것이다.
 
이와 같은 부동산경기변동은 일반 시장 경기보다 주기가 2배 정도인 것으로 보고되고 있으며, 전국의 부동산시장이 동일한 양상을 보이는 것이 아니라 극히 지역적이고 개별적으로 형성되고 있다.
 
또한 경기변동의 진폭이 커서 극단적인 호황과 불황 현상이 나타나기도 한다. 이와 같은 현상은 부동산 시장의 수․급조정이 곤란하기 때문이다.
 
부동산경기는 일반경기보다 후행(후순환)하는 경우가 많으나 부분시장별로 각각 다른 양상을 보이기도 한다. 즉 주거용건축경기는 일반경기와 역행(역순환)하는 경우가 많으며, 상업용이나 공업용건축경기는 일반경기와 동행(동시순환)하는 경우가 많다. 그러나 이런 현상은 광역적인 현상으로, 부동산경기순환은 지역이나 용도별 시장마다 각각 달리 나타날 수 있음을 유의해야 한다.
 
부동산경기는 전반적으로 일반경기보다 후행(후순환)하는 경우가 많은 것으로 부동산투자자는 일반시장경제의 호황 시기에 1년 후에는 부동산경기가 회복될 것이라는 점을 감안하여 부동산을 구입하는 것이 바람직하며, 일반시장경제의 불황기에는 향후 1년 정도는 부동산경기도 계속 하강할 것이라는 것을 염두에 두고 부동산 투자나 매각 여부를 결정해야 할 것이다.

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