부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례1-7] 부동산투자의 이점을 충분히 활용하여 부동산투자에 성공한 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 6. 13. 07:29

사례 소개

 

장점만은 여유자금 약 5억원으로 임대수익이 발생되는 건물을 구입하려 했으나 마땅한 임대수익이 보장되는 건물이 없어 평소부터 친분이 있는 건축업자인 김건설에게 좋은 부동산을 소개해달라고 부탁했다.

 

김건설은 평소부터 봐둔 땅이 있다면서 경기도 의정부 신곡동 택지개발지역에 소재한 상가주택부지 62평을 소개했다. 장점만이 분석을 해보니 여기에 상가주택을 건축하면 어느 정도 임대수익이 발생될 것으로 예상되었다.

 [그림] 부동산투자 성공사례 개념도


장점만은 이 토지를 평당 550만원(341백만원)200311월에 구입하고, 98평의 상가주택의 건축을 김건설에게 의뢰하여 4개월만에 건물이 완공되었다. 이 과정에서 장점만은 토지 구입비와 건축비, 설계비 등 총 63천만원이 필요했으나 은행 융자 1억원과 임대보증금 9천만원을 제외한 현금 44천만원만 투자했다. 장점만은 건축한 상가주택에 들어온 임차인들로부터 20044월부터 월세를 받기 시작했으며 매각할 당시 매월 월세 수입은 각종 세금과 경비 등을 제외하고도 평균 400만원이 된다.

 

월세를 받기 시작한 11개월 후인 20053월 장점만은 이 건물을 실제 투자된 금액보다 1억이 높은 73천만원에 매각했다. 장점만이 결산을 해보니 건물을 건축하고 다시 매각하는 과정에서 토지구입비와 건축비 등 이외에도 은행 이자(1억원의 년 7%)와 양도소득세 2,000만원, 중개수수료 1,000만원이 추가로 소요되었다.

 

토의 과제

1. 장점만이 자기자본을 기준으로 부동산투자에서 달성한 수익률을 계산해보자

2. 장점만은 부동산투자의 어떤 장점을 이용해 투자에 성공한 것인가?


해설 및 조언

 

1. 투자수익률 계산

 

장점만이 상가주택에 투자한 내역은 다음과 같이 토지취득비와 건축인허가비, 건축공사비, 분양비용이 포함되는 것으로 이들 비용을 합산한 금액은 약 63,000만원이 된다.

 

구 분

산 출 내 역

금액(만원)

 

 

 

 

토지취득비

토지 구입액

62

550만원

34,100

토지 구입세금 등

토지 매입비 × 6.6%

2,255

소 계

 

36,355

건축인허가

설계용역비

98

5만원

490

소 계

 

490

건축공사비

건축공사비

98

250만원

24,500

추가공사비

1

 

1,500

소 계

 

26,000

분양비용

홍보광고비

 

 

50

분양대행수수료

 

 

105

소 계

 

 

 

155

합 계

 

 

 

63,000

 

기타 투자 과정에서 투자에 소요된 비용은 상기 비용 이외에도 은행 이자 700만원(1억원의 년 7%)와 양도소득세 2,000만원, 중개수수료 1,000만원, 총계 3,700만원이 있다. 따라서 투자 기간 동안 소요된 총 비용은 63,000만원과 3,700만원을 합산한 66,700만원이 되며, 이 중 장점만의 실제 투자 비용은 은행 융자금 1억원과 임대보증금 9,000만원을 제외한 47,700만원이 된다.

 

장점만이 건축한 상가주택은 지하1층 지상3층의 건물로서 지상1층에는 점포가 2개를 배치하였으며, 지상2층에는 원룸주택 4가구와 지상3층에는 원룸 1가구와 투룸 1가구를 배치하였다. 이들에 대한 임대 내역을 보면 아래의 표와 같이 보증금 합계 9,000만원에 월세 합계 400만원이 된다.

 

용 도

구 분

갯 수

보 증 금

월 세

주 택

원 룸

5

500 만원

36 만원

투 룸

1

1,500 만원

40 만원

점 포

-

1

2,500 만원

100 만원

-

1

2,500 만원

80 만원

 

합 계

 

9,000 만원

400 만원

 

또한 매각대금 73천만원 중 장점만의 수입이 되는 것은 은행융자금과 보증금을 제외한 54,000만원이 된다.

 

따라서 투자기간 중 장점만의 총수입은 수입은 매각으로 인한 수입 54,000만원과 11개월분의 월세 4,400만원을 합산한 58,400만원이 된다.

 

이를 기준으로 보면 장점만의 투자기간(14개월) 중 순수익은 총수입 58,400만원에서 장점만의 투자비용 47,700만원을 제한 1700만원이 된다.

 

장점만의 투자수익률을 계산해보면 수익률은 22.45%가 된다. 이는 년 평균으로 환산할 경우 16.82%가 된다.

투자 수익률 = = 22.45%

년 평균 투자수익률 = 22.45% × = 16.82%

 

2. 레버리지효과 계산

 

만약 장점만이 은행융자를 받지 않았을 경우의 투자수익률을 계산해보자, 이 경우 장점만의 투자에 소요된 비용은 토지구입비 및 건축공사비 등 63,000원에서 9,000만원의 임대보증금을 제한 금액에 양도소득세 2,000만원, 중개수수료 1,000만원을 합산한 57,000만원이 된다.

 

이에 대해 장점만에게 유입된 수입은 매각대금 73천만원 보증금 9,000만원을 제외하고 월세 4,400만원을 합산한 66,400만원이 된다.

 

이를 기준으로 보면 장점만의 투자기간(14개월) 중 순수익은 총수입 66,400만원에서 장점만의 투자비용 57,000만원을 제한 11,400만원이 되며, 이는 전체 기간 중 20%의 수익률이 되며, 년 평균으로는 15%의 수익률이 된다.

 

결국 장점만은 년리 7%1억원의 융자를 받음으로써 총 수익률의 2.45%가 증가 했으며, 년 수익률은 1.82%가 증가한 셈이다. 이는 은행융자 이율이 장점만이 융자를 받지 않고 투자했을 경우의 년 평균 수익률 15%보나 낮기 때문이다.

 

장점만의 경우와 같이 낮은 이자율로 융자를 얻어 투자수익률을 높이는 효과를 레버리지 효과라고하며, 만약 장점만이 은행융자액을 더 많이 사용하였을 경우 레버리지효과는 더욱 크게 나타날 수 있었을 것이다.

 

3. 부동산투자의 장점

 

장점만의 사례에서 우리가 발견할 수 있는 부동산투자의 장점은 상기 계산에서 보여진 것과 같은 레버리지효과가 있으며, 은행예금 등과는 다르게 월세와 같은 소득수익과 매매차익과 같은 자본수익이 동시에 발생되는 장점도 있다.

 

기타 부동산투자는 원본상실 가능성이 낮으므로 안전성이 높은 효과가 있으며, 물가상승률로 인하여 현금가치가 하락하는 것을 방지하는 인플레이션 헷지 효과 등이 있다.