[사례2-3] 투자 대상 재개발주택을 선택하기 위해 고민했던 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

 

신중한은 재개발주택에 투자하기 위해서 서울 시내 재개발 예정지역을 돌아다니고 있다. 다리품을 팔아 여러 지역을 돌아보니 어느 정도 감은 잡히기는 하는데, 사업승인이 난 지역의 경우 확실하기는 하나 가격이 높아 보유한 자금만으로 투자하기는 불가능할 것 같다. 그래서 최근에는 각종 인터넷 사이트를 통하여 재개발조합이 결성될 예정인 지역들 목록을 작성하고, 이들 지역 중 비교적 수익이 많이 발생할 것 같은 지역들을 집중적으로 조사하고 있다. 등잔 밑이 어둡다고, 신중한은 조사한지 한 달만에 결국 자신의 집에서 가까운 강북구 미아동 지역이 가장 좋은 지역으로 판단하고, 지난주부터 미아동 지역에서 재개발 대상 주택을 찾고 있다.

오늘은 그동안 두어 차례 방분했던 갔던 중개업자 심분석으로부터 소개를 받은 주택 하나는 토지 25평, 건물 15평으로 1억원인데, 다른 주택은 토지 20평에 건물은 15평 밖에 안 되는데도 1억 2천만원을 달라고 한다. 두 집 모두 시멘트블럭에 슬레이트를 얹은 쓰러지기 직전의 허름한 주택이며, 조합 추진위원회 담당자에게 알아보니 재개발이 되면 둘 다 24평형 아파트를 분양받을 수 있을 것 같지만, 31평형을 분양받을 수 있는지는 관리처분계획이 나와야 정확해질 것이라고 한다.

[그림] 재개발주택 투자에 대한 고민 사례 개념도

신중한이 심분석에게 어느 쪽이 좋냐고 했더니, 심분석은 20평짜리는 공시지가가 평당 200만원이지만, 25평짜리는 공시지가가 평당 150만원 밖에 안 되므로, 자기 같으면 토지면적이 작은 쪽을 사겠다면서 1억 2천짜리를 권하는데, 신중한은 재개발이 되면 넓은 면적의 토지가 유리할 것 같다.

 

≪토의 과제≫

 

1. 신중한은 과연 중개업자 심분석의 말을 듣는 것이 바람직할 것인가?

2. 재개발주택 투자의 타당성은 어떻게 분석해야 할까?

≪해설 및 조언≫

 

재개발사업이란 노후·불량주택(단독, 공동주택)을 도시재개발법령에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업을 의미하는 것으로, 재개발주택이란 통상 주택재개발사업 지역에 포함되는 주택을 의미한다.

 

재개발사업은 다수의 토지소유자와 임차인 등 이해관계인이 참여하여 시행되는 것으로, 통상 장기간이 소요되는 문제점이 있으므로, 재개발주택투자자는 재개발사업의 진행과정을 숙지하고, 각 단계에 알맞은 투자전략을 수립해야 합니다. 특히, 재개발사업은 짧게는 5-8년, 길게는 20-30년이 소요되는 사례도 있으므로 안정적 투자계획의 수립이 필요하다.

 

재개발사업지역에서 단독주택의 투자가치는 얼마나 넓은 평형의 아파트를 배정받을 수 있는가에 따라 달라지는 것으로, 재개발조합원에 대한 아파트 평형배정은 토지 면적이 아니라 조합원이 보유한 주택의 감정평가액 순으로 결정되는 점을 감안하여 구입대상 재개발주택을 선택해야 한다.

 

보다 구체적인 사항은 면밀한 검토가 필요하나, 재개발지역의 경우 주택의 감정평가가격은 재개발지역 당시의 시가로 결정되는 것으로, 토지의 공시지가가 2배 정도 차이가 난다면 토지의 감정평가가격 역시 2배 정도로 차이가 날 수 있다는 점을 감안할 때 신중한의 경우 공시지가가 높은 주택을 선택하는 것이 바람직하며, 31평형 아파트를 분양받을 가능성은 공시지가가 높은 주택이 더욱 높다.