[사례2-9] 정밀한 상권분석 없이 상가를 분양 받아 실패한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

정솔깃은 상가 10평을 평당 3천만원에 분양 받기로 했다. 이 지역은 대학이 밀집되고 지하철역을 중심으로 번화가가 형성된 부심권 중 하나이며 분양 중인 상가는 얼마 전까지 장사가 잘되던 상가를 재건축한 상가라고 한다. 분양회사 직원 우선만이 분양만 받아 놓으면 보증금 2천에 월 200만원으로 임대를 해주는 걸 확실히 보장한다고 큰소리를 치고, 정솔깃도 현재 주변의 임대료 수준이나 인근 상가의 영업 상태를 볼 때 안정적인 수익이 보장될 것으로 생각해서  분양계약을 체결했다.
막상 상가 입주가 가까워 가는데 정솔깃이 분양받은 상가는 임대가 되지 않는다. 분양직원 우선만을 만나 이야기를 해보니 요즘 경기도 나쁘고 이 상가가 처음 입주해서 그렇다면서 입주 초기에는 임대료를 보증금 2천만원에 월 100만원 정도로 낮춰 임대하다 2-3년이 지나면 정상적인 임대료로 임대하면 될 것이라고 한다.
보증금 2천에 월 200만원이라면 은행이자 4%를 감안할 경우 투자액 3억 대비 년 간 약 8.2%의 수익이 나오지만, 보증금 2천에 월세 100만원이면 년간 4.2% 밖에 안 된다. 처음 분양할 때 하고 말이 틀리다고 항의를 하고 집에 왔는데 아무래도 이상하다 싶다. 다음날 아침 장사를 오래했다는 장사만에게 사정 얘기를 했더니 장사만은 상가 건축현장과 상가 주변지역을 둘러 본 뒤 정솔깃에게 이 지역의 상권은 한계가 있고 아무래도 상가가 위치도 좋지 않아 분양직원 우선만의 말처럼 보증금 2천에 월세 100만원 정도면 잘 받는 것 같다고 한다.

≪토의 과제≫

1. 정솔깃과 같이 상가 분양에 실패하지 않기 위해서는 무었을 조사해야 하는가?
2. 정솔깃의 분양상가가 위치한 대학주변은 다른 지역 대비 어떤 특성이 있을까?

≪해설 및 조언≫

분양상가의 투자에서 가장 핵심은 좋은 상권을 가진 상업중심지를 선택해야 하며, 주변의 여러 상가와 대비했을 때 경쟁력을 갖춘 상가를 선택해야 한다는 것이다.
상권(商圈)이란 분양상가의 가망고객이 존재하는 범위를 말하는 것으로 일반적으로 상권은 그 분양상가가 속한 상업중심지를 기준으로 상권을 판단할 수 있다. 따라서 분양상가를 선택할 경우에는 상권의 좋고 나쁨을 조사 판단해야 한다. 또한 좋은 상권을 가진 상업중심지가 있을 경우 상가투자자는 그 상업중심지 중 자신의 영업에 가장 적합한 장소에 입지한 분양상가를 찾아 투자해야 한다.

[그림] 상권 분석

상권을 조사할 때는 상권의 중심 또는 분양상가 매물을 중심으로 1차 상권과 2차 상권, 3차 상권으로 나눠 그 범위 내에 있는 경쟁점포(유사업종)를 표시한 약도를 그린 다음에 업종과 상가 크기, 상호, 상품구성, 가격대 등 매출액에 영향을 주는 제반 요인에 대하여 조사하는 것을 말한다. 이는 상가에 대한 수요 예측과 마케팅 전략 수립의 기초가 된다. 무료 이용 가능한 상권분석 전문 시스템으로는 소상공인상권정보시스템 (http://sg.sbiz.or.kr)을 권한다.
반면에 분양상가의 입지를 선정할 때는 지점의 경합, 인구 통행량, 노출성, 상가 규모 등을 감안해야 한다. 또한 분양상가를 선택하기 이전에 경쟁상가나 고객접근성, 지역환경, 영업상태 등도 점검해야 한다.

[그림] 상권분석 시스템을 이용한 고려대 상권분석 사례

특히 정솔깃이 선택한 대학가 상권은 긴 방학을 감안할 때 여타 상권에 비해 비수기가 길며, 신세대들은 기념일을 챙기기 좋아하므로 특별한 날 매출을 올릴 수 있는 업종이 적합하고, 저가의 박리다매 업종이 어울린다는 점도 감안해야 한다.
또한 부심권에 있는 상가는 중심상가의 일종으로 일반적으로 상권의 규모가 커 광역적인 상권을 형성하므로 다른 지역에 비해 경기의 변화에 덜 민감하고 임대료 수준이 높은 특성이 있으며, 상권형성이 잘 되어 있어 유흥·오락·외식 등 고소비 업종이 많고 상권변화가 적은 대신 상가 당 권리금이 많이 붙어 있는 점에 유의해야 한다.
이런 지역에서 분양상가를 선택할 경우에는 유동인구의 유입 가능성을 판단하고  투자자 자신의 자금 동원능력을 감안해야 하며, 투자 목적을 명확히 하여 선택해야 한다. 또한 현재의 유동인구 동선이 변화하여 점포의 매상고가 증가하거나 감소할 가능성 등도 감안해야 한다.