[사례3-2] 투자 기간의 장기화로 문제가 발생한 경매부동산투자 사례

≪사례 소개≫

부동산투자자 유식해는 몇 개월간에 걸친 경매에 대한 이론과 실전 학습 결과 5번 만에 시가 9억원의 자그마한 상가주택의 경매에 참여해 6억 121만원으로 매수 신청을 해서 최고가 매수인으로 결정되었다.

유식해는 매우 기분이 좋았으나 막상 매각허가일에 법원에 가보니 판사는 유식해가 매수한 상가주택의 잔금기일을 1개월로 정했다. 1개월 이내에 6억 121만원 중 입찰보증금으로 납부한 5,760만원을 제외한 돈을 한꺼번에 납부해야 하는 것이다. 설마 내가 입찰이 되겠나 하는 생각에 사전에 돈을 준비하지 못했던 유식해는 여기저기 뛰어다니며 친구 돈 2억원을 빌리는 등 어렵게 돈을 마련해 21일만에 잔금을 납부하고 자기 앞으로 소유권이전등기가 된 등기권리증을 받았다.

유식해는 취득세는 취득한 날부터 30일 이내에 내면 된다는 소리를 들은 기억이 나서, 취득세와 농어촌특별세 6,613만 3천원을 마련해 이전등기를 한 날부터 29일이 지난날 구청에 취득세를 신고하러 갔다. 구청직원은 잔금 납부한 날부터 30일이 이미 지났으므로 취득세에 대한 가산세 10%(661만 3천원)을 추가로 내라고 한다.

일이 꼬일려는지 세입자과 임대료 합의에 5개월이나 결렸다. 모든 정리가 끝난 후 중개사무소들을 방문해 매각을 의뢰하니, 처음에 매수했을 때는 8억원 이상을 받아주겠다던 중개업자들의 반응이 시큰둥하다. 그동안 부동산경기가 나빠져 매기가 전혀 없다는 것이다.

≪토의 과제≫

1. 유식해의 사례에서 유식해가 실수한 점을 찾아보시오.
2. 경매투자에서 이런 실수를 방지하기 위해서는 어떤 절차를 거치는 것이 좋은가?

≪해설 및 조언≫

경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되며, 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을 수립한 이후에 경매에 참여해야 한다.

특히, 경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되므로 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을 수립해야 한다.

일반적으로 경매부동산투자자의 투자가 투자 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 목적 부동산 탐색 → 목적 부동산 조사․분석 → 예정 가격 및 시점 분석 → 경매 참여 → 경매부동산 매수의 5단계를 거치게 된다.

[그림] 경매투자자의 부동산 소유권 취득 과정과 문제 발생 단계

수많은 경매부동산 중 자신의 경매참여 목적에 필요한 정보를 검색하기 위해서는 효율적인 경매부동산 매각공고정보 및 대상 부동산에 대한 각종 정보를 취득할 수 있는 방안이 필요할 것이다. 동시에 다양한 경매부동산 중 자신의 경매참여 목적에 필요한 정보를 빠른 시일 이내에 탐색할 수 있는 체계적인 지식도 반드시 갖추어야 할 것이다. 유식해의 경우에는 매수 단계에서 상가 임대보증금에 대한 잘못된 판단을 한 결과 자금 마련에 어려움을 겪은 것으로 볼 수 있다.

법원 경매부동산투자는 처음 참여 시점부터 매수대금납부 및 소유권등기, 부동산인도에 소요되는 경매이후 절차에 소요되는 기간이 경과된 시점에 매각되는 것으로, 합리적인 투자자라면 이러한 적정 매각시점에 대한 판단도 병행해야 할 것이다. 유식해가 매수할 시점에서는 전매차익이 발생할 수 있었으나, 모든 절차를 끝낸 지금 현재는 부동산경기의 침체로 매수자를 찾기 어려우며, 이런 경우 신속한 매각을 위해서는 시가보다 현저하게 낮은 가격으로 매각을 해야 하며, 이로 인한 손실은 유식해의 경매투자 이익을 크게 낮추게 될 것이다.

따라서 경매투자자는 적정 매각시점에 대한 분석을 위해서 부동산경기동향에 관한 정보는 물론이며, 경쟁매수인정보, 지역의 발전동향정보 등 광범위한 정보를 조사 분석해야 할 것이다.

매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정해지는 것으로, 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 관한 의견을 듣고 난 판사는 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정을 선고한다. 매각허가결정이 확정되면 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날러 대금의 지급기한이 결정되며 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 납부해야 한다. 따라서 경매투자자는 항상 자신이 최고가매수인으로 선정될 경우에 대비하여 매수자금을 준비해야 한다.

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 것으로, 매수인은 매각대금을 완납 한 날부터 30일 이내에 취득세를 신고․납부해야 하며, 이 기간을 경과할 경우 10%의 가산세가 부과됨을 유의해야 한다. 유식해의 경우에는 등기가 된 날부터 30일 이내에 취득세를 신고․납부해야하는 것으로 착각하여 취득세에 대한 가산세를 물었다.

매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 소유권이전등기를 촉탁하여야 하며, 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다.