[사례4-2] 건물은 두고 토지만 매수해 문제가 발생한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

한여유는 5년 전에 전원주택으로 사용하기 위하여 서울에서 2시간 정도 떨어진 충청북도 산골 진입면에 있는 허름한 창고가 건축되어 있는 현지 거주자 이슬쩍의 토지 500평을 5천만원에 구입하였다.
이슬쩍은 그 창고는 자기 것이라면서, 지나가는 말로 창고가 오래 되었으니 지금 창고는 철거하고 따로 창고를 신축해야겠다고 한다. 한여유는 지금 당장 철거해달라고 요청하고 싶었으나 너무 야박한거 같고, 지금 당장 전원주택을 건축할 것도 아니므로, 매도자가 자신이 전원주택을 건축한다고 철거해달라면 철거해주겠지 하는 생각에 창고에 대해서는 아무런 언급도 없이 매매 계약을 체결했다.

최근 한여유는 자신의 사업에 추가 자금이 필요해서, 주변 중개업자에게 알아보았더니 주변에 고속도로 진입도로가 나고, 공단이 들어서는 통에 진입면의 시세가 약 2억이 넘을 것으로 보인다. 한여유는 진입면 땅을 팔아 사업자금으로 쓰기로 결정하고, 잘 아는 중개업자에게 부탁해, 매수자를 만났으나, 매수자는 현장을 가봤더니 창고가 있던데, 그 창고를 철거해줘야 구입하겠다고 하였다.

한여유는 이슬쩍에게 전화를 해서 창고를 철거해달라고 했다. 이슬쩍은 처음에는 알았다고 하더니, 나중에는 땅값이 올랐다는 말을 들었는지 창고 신축비용을 줘야 철거하겠다고 한다. 한여유가 정 그러면 강제로 철거하겠다고 하니, 이슬쩍은 오히려 내 창고를 누구 마음대로 철거하느냐면서 오히려 큰소리를 친다.

≪토의 과제≫

1. 한여유는 창고를 자신 마음대로 철거할 수 있을까?
2. 한여유와 같은 문제를 방지하기 위해서는 토지 구입 당시 어떻게 해야 할까?

≪해설 및 조언≫

1. 권리관계에서의 하자

부동산을 거래할 경우 거래당사자간에 다른 약정이 없을 경우라면 매도자는 매수자에게 하자 없는 부동산의 소유권을 넘겨주어야 한다.
따라서 등기부에 저당권이나 가등기 등이 있을 경우 매도자는 이런 등기를 말소한 상태에서 매수자에게 소유권 이전등기를 해주는 것이 원칙이나, 그렇지 못할 경우 매수자는 사안에 따라서 계약 해제를 주장하거나 손해배상을 받을 수 있다.

2. 물리적인 하자

물론 주택과 같은 건물을 거래할 때에도 매수자가 발견하여 인정한 하자나 매수자가 게을러 발견하지 못하는 하자 이외에, 숨은 하자가 있는 경우 사안에 따라서 계약 해제를 주장하거나 손해배상을 받을 수 있다.

3. 부동산 위에 설치된 물건

그러나 부동산에 부착된 물건에 대해서는 이와 같은 하자로 보는 것이 아니라, 부동산과 별개의 소유권의 대상으로 보는 경우도 있다.
토지를 구입하는 경우 토지 위에 설치된 물건들은 대부분 토지에 부속된 것으로 취급되므로, 그 토지를 구입할 경우 토지와 함께 매수자의 소유로 되지만, 토지 위에 설치된 건축물이나 묘지 등은 매수자의 소유로 되는 것이 아니다.

한여유의 경우와 같이 매도자 이슬쩍의 소유였던 건축물의 경우 건축물을 철거한다는 약정이 없이 토지만 구입한 경우, 건축물은 이슬쩍의 소유로 남아있게 되고, 매도자 이슬쩍은 건물을 최소 15년(철근콘크리트와 같은 견고한 건물의 경우는 30년) 동안 건물을 철거하지 않아도 되며, 이와 같은 이슬쩍의 권리를 법정지상권이라고 한다.

따라서 사례와 같은 경우 한여유는 이슬쩍이 자발적으로 창고를 철거하지 않는 한 창고를 철거해달라고 요구할 권리가 없으므로, 이슬쩍에게 정당한 대가를 지급하고 창고를 구입한 후 창고를 철거하거나 기타 창고 철거에 대한 대가를 지급하고 창고 철거를 청구할 수 있을 것이다.

이런 문제가 발생하지 않기 위해서는 한여유가 처음 토지매매 계약을 할때 특약사항으로 한여유가 원할 경우에는 1개월 이내에 창고를 철거해주고, 이를 어길때는 한여유가 창고를 철거해도 이슬쩍은 아무런 이의를 제기하지 않기로 약정하는 것이 바람직할 것이다.