[사례4-4] 토지거래허가제를 피해서 거래한 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

서울에 사는 왕대박은 경기도 파주시에 대규모 신도시가 건설된다는 발표를 보고, 파주 신도시에 가까운 지역 토지를 구입하려고 한다. 신도시 예정지에 가까운 곳에 위치한 중개사무소를 들려봤더니, 신도시 계획이 발표된 후 토지 가격이 껑충 뛰고, 게다가 팔려고 내놓은 토지들마저도 자취를 감췄다고 한다.
신도시 건설계획이 발표된 이후라 가격이 조금 높긴 하지만 가격이 더 오를 것 같아, 좋은 물건이 나오면 연락을 부탁해서 2주전에 신도시와 기존 시가지 중간에 있는 임야 2필지 1,000평을 소개 받았다 (필지란 토지의 단위를 말하며, 1필지에 대해서 1개 소유권이 인정된다). 왕대박은 회사일도 접어두고 곧바로 중개사무소를 방문해 토지를 보니 비싸긴 하지만 나름대로 쓸모가 있어 보였다. 왕대박은 이왕 간 김에 토지를 구입하자는 생각에 저녁까지 기다려 토지소유자 전농심으로부터 임야 2필지 1,000평을 평당 50만원에 구입하였다.

왕대박은 10일 후에는 잔금을 치러야 하는데 아침 식사를 하면서 조간신문을 보니 자신의 토지를 포함한 경기도 파주시의 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었고 임야의 경우 3,000제곱미터가 넘으면 허가를 받아야 한다.
놀란 가슴을 진정하고 거래한 중개사무소에 전화를 해보니 임야가 1,000평이면 약 3,300㎡이므로 허가를 받아야 하나, 한 필지는 1,800㎡이고 나머지 한필지는 1,500㎡이므로 각각 거래한 것으로 하면 토지거래허가 대상이 아니므로, 토지거래 허가를 받지 않아도 된다고 하는데 아무래도 의심스럽다.

≪토의 과제≫

1. 중개업자의 말과 같이 구입 토지는 토지거래허가 대상 면적 이하인가?
2. 왕대박이 토지거래허가를 받지 않고 임야를 구입할 수 있는 방법은 없을까?

≪해설 및 조언≫

우리나라에서 부동산을 구입한 경우 그 부동산을 내 소유로 하기 위해서는 원칙적으로 잔금일부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 해야 하며, 일반적으로 소유권 이전등기를 마치면 비로소 부동산의 소유자가 되는 것이다. 그러나 토지거래허가구역에 속한 허가 대상 토지의 경우에는 거래계약을 체결하기 이전에 구․시․군청으로부터 토지거래허가를 받아야 하며, 거래허가를 받지 않은 거래계약은 무효로 본다.

왕대박의 경우에는 토지거래허가구역으로 지정되기 이전에 거래계약을 체결하였으므로, 잔금일 이전에 토지거래허가구역으로 지정되더라도 토지거래허가 대상에 포함되지 않는 것이 원칙이다. 따라서 왕대박은 매도자 전농심과 함께 가까운 공증인 사무소를 방문해 거래계약서를 공증 받아 놓으면 토지거래허가구역으로 지정된 이후에 잔금을 치루고, 소유권 이전등기를 하기 위해서 별도로 토지거래허가를 받지 않아도 된다.
중개업자는 2필지가 각각 토지거래허가면적 이내이므로 토지거래허가가 필요 없다고 설명하는 것은 옳지 않다. 2필지가 허가면적 이내이더라도 한사람이 소유한 2필지를 다른 한사람에게 각각 매각할 경우, 첫 번째 필지의 토지를 매각한지 1년 이내에 2번째 필지의 토지를 매각하려면 반드시 토지거래허가를 받아야 하기 때문이다.

[그림] 매수자에 따른 토지거래허가 여부 판단 방법

다만 왕대박이 그 토지를 구입한 후 2필지를 각각 다른 사람에게 매각할 때는 토지거래허가를 하지 않고도 손쉽게 매각할 수 있는 장점은 있다.
이와 같은 어떤 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 경우, 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 그 효력이 발생하는 것이므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조제5항), 왕대박 경우와 같이 공고의 효력이 발생되기 이전에 계약을 체결한 경우에는 별도의 허가를 받을 필요가 없으나, 계약일자를 소급하여 허위로 기재하는 경우가 있을 수 있으므로 계약서 검인·공증·등기신청일 등을 통해 시행일 이전에 계약이 이루어졌다는 사실을 증명하면 토지거래허가를 받지 않아도 될 것이다.