[사례4-6] 계약 잔금을 지급하지 못했으나 계약금은 돌려받은 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

안손실은 전세를 끼고 아파트를 구입하기로 마음을 먹었다. 여기 저기 중개사무소를 돌아보다 맘에 드는 주택을 찾게 되어 다시 한번 자금을 맞춰보니 계약금은 보유한 현금으로 조달하고, 잔금은 현재 보유한 현금과 만기된 적금, 친구 돈궁해에게 꿔준 3천만원을 모두 받으면 충당될 수 있을 것 같았다. 친구 돈궁해에게 전화를 해보니 돈궁해는 필요한 날 2주 전에만 얘기하면 돌려주겠다고 큰소리친다.

다음날 주택 매매 계약을 체결할 때 안손실은 관행대로 계약금은 거래대금의 10%인 2,000만원으로 하고 현재 세입자의 전세보증금 1억원을 제외한 잔금 8천만원은 1개월 후에 지급하자고 제안했으나, 매도인 박여유는 500만원을 깍아 줄테니 2주후에 잔금을 달라고 요청했다. 안손실은 500만원을 깍아 준다는 소리에 선뜻 그렇게 하자고 해서, 2주후에 잔금을 지급하는 계약서를 작성했고, 계약서를 작성하자마자 친구 돈궁해에게 2주후에 돈을 돌려달라고 통보했다.
그러나 잔금 지급일에 안손실은 친구 돈궁해로부터 3천만원을 돌려받지 못해, 잔금 중 5천만원만 가지고 가서 박여유에게 일단 5천만원을 주고 1주일 후에 3천만원을 지급하기로 했다. 그러나 돈궁해가 또 약속을 어겨 3천만원을 지급하지 못했다. 매도인 박여유는 3천만원을 내일까지 지급하지 않으면 안손실이 임의로 매매 계약을 포기한 것으로 생각하고 계약금 2천만원을 제외한 5천만원만 돌려주겠다고 주장한다.

≪토의 과제≫

1. 안손실은 소유자의 요구대로 5천만원만 돌려받을 수 있는가?
2. 현재 상태에서 안손실이 자신의 피해를 최소화하기 위해서는 어떻게 해야 할까?

≪해설 및 조언≫

1. 계약금의 성질

부동산거래에서의 계약금은 증약금과 해약금, 위약금이라는 법률적 성질을 지닌다. 또한 모든 계약금은 기본적으로 증약금, 즉 계약체결의 증거금으로서의 성질을 지닌다. 기타 거래계약을 체결할 때 계약당사자가 계약금의 성질에 대하여 아무런 약속을 하지 않은 경우에는 해약금으로 보게 된다.

[그림] 부동산계약금의 3가지 성격

해약금이란 해약예약계약금이라고도 하는 것으로, 계약금이 해약금의 성질을 갖게 될 경우 매도인과 매수인은 일방이 계약을 이행하기 전까지는 자기 마음대로 계약금에 상당한 액수를 상대방에게 지급하고 계약을 해약할 수 있게 된다. 구체적으로 말해서 매수인은 계약금 회수를 포기하고 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금을 매수인에게 돌려주는 동시에 계약금에 상당한 액수를 추가로 매수인에게 지급하고 계약을 해약할 수 있는 것이다.
기타 거래계약 당시 계약금을 위약금(또는 위약예약금)으로 약정한 경우 계약금은 해약금의 성격과 위약금의 성격을 동시에 갖는 것으로, 계약을 위반한 사람은 상대방에게 위약금으로 계약금에 상당하는 금액을 지급해야할 의무가 발생하게 된다. 따라서 매수인이 계약을 위반하면 매도인은 계약금 전액을 몰수하게 되며, 매도인이 계약을 위반하게 되면 매수인으로부터 받은 금액 전액을 되돌려 줄 뿐만 아니라 계약금에 상당하는 금액을 매수인에게 추가로 지불해야 하는 것이다. 이와 같이 계약금을 위약금으로 볼 경우에는 상대방의 계약의무 불이행으로 인해 계약금보다 많은 손해가 난 경우에도 특별한 사정이 없는 한 상대방에게 계약금보다 많은 손해배상액을 청구할 수 없게 된다.

2. 사례 해설

일반적으로 거래계약서에는 계약금을 해약금으로 정하는 문구만 작성되어 있으므로 안손실의 경우에는 안손실이 계약을 해약하려는 것이 아니며, 거래대금의 일부인 5천만원을 이미 지급한 것은 거래계약의 일부를 이행한 것이므로, 매도인은 안손실의 계약금 중 자신이 실질적으로 손해를 본 금액을 제외한 나머지 금액은 안손실에게 되돌려 주어야 한다.
또한 안손실이 잔금 3천만원을 지급하지 못했다고 하더라고, 매도인이 즉시 계약이 해지된 것을 주장할 수 없으며, 일정한 기간(일반적으로 2주 이상)의 여유기간을 준 후 그때까지 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해지하겠다고 주장 할 수 있다.