[사례4-7] 중개업자의 잘못으로 손해 본 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

아파트에 전세를 사는 황다급은 집을 비워주기로 약속한 한달의 기한도 거의 다되고 해서 다급해있던 중 중개업자 다적당의 사무실에서 보증금 2억원짜리 전세 아파트를 찾았다. 황다급은 당장 전세 계약을 체결하자고 했으나 소유자 늘바뻐는 오늘은 바쁘다면서 내일 전세 계약을 체결하자고 한다. 다음날 황다급이 중개사무소를 방문했더니 등기부에 있는 소유자 늘바뻐가 나오지 않고, 늘바뻐의 부인인 이여우가 늘바뻐의 인감도장과 자신의 주민등록증, 의료보험증을 들고 나왔다.
황다급은 중개업자 다적당에게 원래 소유자인 늘바뻐가 나와 계약을 체결해야 하는 것이 아니냐고 물었으나, 다적당은 아파트는 부인이 나와서 계약을 해도 된다면서, 걱정하지 말라고 했다. 황다급은 다적당의 말만 믿고 계약금 2천만원을 지급하고 전세 계약을 체결한 후 다적당이 중개수수료를 달라고 요구해서 보증금 2억원의 0.5%인 100만원을 중개수수료로 지급했다.

잔금 지급일 1주일을 앞두고 중개업자 다적당은 황다급에게 전화해서 전세 계약을 체결한 이여우가 여러 곳의 중개사무소에서 전세 계약을 체결하고 계약금으로 받은 돈 수억원을 가지고 가출해버렸다는 것이다. 깜짝 놀란 황다급이 소유자 늘바뻐를 만나러가니, 늘바뻐는 황다급과 다적당에게 2천만원이나 지급하면서 소유자인 나에게는 확인도 안하고 계약을 체결하는 사람이 어디 있냐고 오히려 화를 내면서 가출한 이여우에게 계약금을 받으라고 주장한다. 황다급이 회사의 고문 변호사와 상담을 해보니 이런 경우 소유자 늘바뻐에게는 책임을 물을 수 없다고 한다.

≪토의 과제≫

1. 황다급은 중개업자 다적당에게 책임을 물을 수 있을 것인가?
2. 황다급이 다적당에게 지급한 중개수수료는 반환받을 수 있을 것인가?

≪해설 및 조언≫

1. 중개업자의 손해배상

  1) 중개업자의 거래상대방 확인 의무

부동산중개업자의 업무를 규율하고 있는 현행 공인중개사법에서는 중개업자는 거래되는 부동산의 소유권과 같은 권리관계는 물론 부동산의 상태 등을 확인해서 중개를 의뢰한 매수인이나 임차인에게 설명해야 하도록 규정하고 있으며, 중개업자는 업무를 수행할 때 신의에 맞도록 성실하게 해야 한다고 규정하고 있다.
황다급의 경우 중개업자 다적당은 이여우가 정당한 대리권이 있는지 확인해야 할 자신의 의무를 다하지 못하였으므로, 임차인인 황다급에게 손해를 배상해야 하나, 황다급 역시 조금 늦게라도 소유자 늘바뻐를 만나 위임 여부를 확인해 보는 등의 조치를 취하지 못한 잘못도 인정된다.
법원은 이와 유사한 사례에 대해서 임차인의 과실 부분을 제외한 나머지 부분을 중개업자의 과실로 보고, 임차인이 피해를 본 금액의 절반 정도를 중개업자가 임차인에게 지급할 것을 판결한 사례도 있으며, 사례에 따라서는 중개업자에게 더 큰 책임을 물을 수 있을 것이다.
따라서 황다급은 중개업자 다적당에 대해서 자신이 손해 본 금액의 절반 이상을 청구할 수 있을 것이며, 만약 다적당이 보상해주지 않을 경우 법원에 소송을 제기해 다적당으로부터 손해액의 일부를 받아낼 수 있다.

  2) 손해배상책임 보장제도

현행 공인중개사법에서는 만약 중개업자가 법원의 판결을 받고도 손해를 배상해주지 않을 경우에는 중개업자가 가입한 공제나 보증보험에서 5천만원까지 중개업자를 대신해서 배상해주고 있으므로, 황다급은 다적당의 중개사무소가 소재한 관할 구청이나 군청, 시청의 지적과를 방문해 다적당이 가입한 공제사업자나 보증보험회사의 연락처를 알아봐야 한다. 대부분의 경우 중개업자는 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)의 공제에 가입하고 있으므로 협회에 문의하거나 중개사무소가 소재한 시군구청의 토지관리과로 연락해도 된다.
중개업자 다적당이 가입한 공제사업자나 보증보험회사가 밝혀진 경우, 황다급은 법원의 판결문이나 중개업자와의 손해배상 합의서를 지참하고 이들 보증회사를 방문해 손해배상액을 청구하면 된다. 이들 보증회사에서는 소정의 심사를 거쳐 다적당을 대신해 황다급에게 배상을 해주게 된다.

2. 중개수수료 반환

  1) 거래계약 해약시의 중개수수료 반환

이 경우 중개업자 다적당의 잘못으로 거래계약이 이루어지지 못했으므로, 황다급은 다적당에게 지급한 중개수수료 전액을 돌려달라고 청구할 수 있다.
반면에 중개업자의 잘못이 없이 거래당사자가 거래계약을 해지할 경우에는 이미 중개업자에게 지급한 중개수수료는 반환 받을 수 없을 뿐만 아니라, 아직 지급하지 못한 중개수수료도 전액을 중개업자에게 지급해야 한다.

  2) 법정중개수수료 초과분의 반환

황다급이 중개업자 다적당에게 지급해야 할 중개수수료는 현행 공인중개사법을 기준으로 할 경우 2억원의 0.3%인 60만원에 불과하나, 황다급은 법정중개수수료보다 40만원이 더 많은 100만원을 지급했다.
이와 같이 중개업자에게 법정중개수수료를 초과한 금액을 지급한 경우, 계약이 정상적으로 이루어진 경우라도 중개업자를 상대로 법정중개수수료를 초과한 40만원의 반환을 청구할 수 있다.

[그림] 주택 부동산중개 수수료율표