[사례5-2] 인상된 전세보증금을 보호 받지 못한 주택임대차 사례

≪사례 소개≫
 
전세남은 2년 전부터 경기도 부천시 상동의 꿈나라 아파트에 보증금 1억원에 전세로 살고 있다. 전세 계약을 체결하기 전에 중개사무소에서 제공한 아파트 등기부등본도 깨끗했다. 전세남은 전세 계약을 중개한 중개사무소에서 시키는 대로 이사 온 날 곧바로 전입신고를 했고, 전입신고를 할 때 동사무소에서 전세 계약서에 확정일자를 날인 받는 것은 물론 현재까지 다른 주소로 전입신고도 하지 않았다.
전세남이 전세 계약을 체결할 당시는 신도시지역이고 한꺼번에 전세아파트 물량이 쏟아져 나와서 전세보증금이 낮았으나 요즘은 전세보증금이 입주 당시보다 2배로 뛰었다. 그런 탓인지 며칠 전에 임대인인 나주인은 전세보증금을 1억 5만원으로 올려달라고 전화를 했다. 전세남의 입장에서 보증금 5천만원을 한꺼번에 올려주기에는 부담이 되지만 다른 아파트 전세 시세보다 2천만원이나 낮은데다 요즘은 이사 비용도 만만치 않아 전세보증금을 올려주고라도 현재 아파트에서 그대로 거주하고 싶다.
전세남은 혹시나 싶어 어제 주택 등기부등본을 떼어 봤더니 전세남이 이사를 온지 6개월 쯤 이후 날짜로 2억원의 근저당이 설정되어 있었다. 집에서 가까운 중개사무소에 문의해봤더니 현재 주택의 시세는 약 2억 5천만이지만 경매가 되면 최악의 경우 약 2억원 정도에 경락될 것이라고 한다. 전세남이 나주인에게 직접 연락을 해보니 사업자금을 마련하느라 근저당을 설정한 것이니 금방 융자를 갚고 근저당 설정 등기를 말소하겠다고 하지만 요즘 나주인의 사업이 너무 어려운거 같아 믿어지지 않는다.
 
≪토의 과제≫
 
1. 전세남은 나주인의 요구대로 임대보증금을 5천만원을 올려줘도 될 것인가?
2. 보증금을 5천만원 올려주고 재계약을 할 경우 어떤 조치를 취해야 할 것인가?

≪해설 및 조언≫
 
1. 대항력
 
현행 주택임대차보호법에서는 임차인이 임차주택으로 이사했고 관할 동사무소(읍․면사무소 포함)에 전입신고를 하면 대항력이 발생하도록 규정하고 있다.
대항력이 발생한 임차인은 등기를 하지 않더라도 임차주택에 대한 다른 권리자에게 대항할 수 있다. 예를 들어 대항력이 발생한 다음에 주택의 소유자가 바뀌더라도 바뀐 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있으므로 종전의 소유자와 계약한 임차기간 동안 해당 주택을 사용할 수 있으며 임차 기간이 종료되면 바뀐 소유자에게 임대보증금을 돌려달라고 주장할 수 있다.
임차인의 대항력은 대항력이 발생하기 이전에 성립된 권리자에게는 주장하지 못한다. 만약 대항력이 발생되는 시점(주택에 이사를 한 날과 전입신고를 한 날 중 나중 날의 다음날 0시) 이전에 저당권이나 경매, 압류, 가압류, 가등기, 가처분등기가 하나라도 있었고 이들 등기에 의해 해당 주택의 소유자가 바뀐 경우에는 바뀐 소유자에게는 대항력을 주장하지 못하게 된다.
다만 한번 발생한 대항력은 다른 주택으로 이사를 가거나 주민등록을 다른 주소로 전출한 경우에는 소멸되는 것에 유의해야 한다.
전세남의 경우 최초로 이사를 들어가 대항력이 발생될 당시에는 선순위 권리자가 한사람도 없었고 그동안 해당 주택에 계속 거주했으며 주민등록도 전출하지 않았다면 해당 주택이 매매가 되거나 후순위 저당권에 근거하여 경매가 되더라도 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 것으로 판단된다.
다만 후순위 저당권에 근거하여 경매가 될 경우 전세남은 경매로 부동산을 구입한 사람에게 대항력을 주장하더라도, 원래의 보증금 1억원을 돌려달라고 할 수 있으나 저당권이 설정된 이후에 인상된 보증금 5천만원은 돌려달라고 주장하지는 못한다.
 
2. 우선변제권
 
현행 주택임대차보호법에서는 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자인을 받은 주택임차인은 임차주택이 경매나 공매가 될 경우 경매․공매 대금에서 임대보증금을 후순위 권리자보다 우선변제 받을 수 있도록 규정하고 있다.
이와 같은 임차인의 권리를 흔히 우선변제권이라고 한다. 우선변제권은 대항력이 발생한 날짜와 계약서에 확정일자인을 받은 날짜 중 나중 날짜에 발생하는 것으로 우선변제권을 갖춘 임차인이라도 우선변제권보다 앞선 날짜에 성립된 권리자가 가져가고 남은 경매대금 중에서 우선변제를 받을 수 있을 뿐이다. 그러나 선순위 권리자가 가져가고 남은 대금이 없을 경우에는 우선변제를 받을 수 없다.
이와 같은 우선변제권의 행사는 대항력을 갖춘 주택임차인이 법원에 확정일자인이 날인된 임대차 계약서를 제시해야 행사할 수 있으나 확정일자인이 날인된 임대차 계약서가 없는 임차인은 행사가 불가능 한 것이 원칙이다.
다만 우선변제권은 대항력을 보유한 임차인에게만 인정되는 것이므로 앞에서 말한 것과 같이 확정일자인을 받은 후 다른 주소로 이사를 가거나 주민등록을 이전해가면 대항력만 상실되는 것이 아니라 우선변제권도 상실되는 점에 유의해야 한다.
전세남의 경우 전세에 대한 재계약을 체결한 이후에 경매가 될 경우 전세남이 확정일자인이 있는 최초 전세 계약서와 확정일자인이 있는 재계약서를 법원에 제시하면서 배당을 신청한다면 경매 대금에서 최초로 계약한 임대보증금 1억원은 저당권자보다 우선적으로 변제받을 수 있다. 또한 2순위로 저당권자가 자신이 받을 금액을 받아가고 남은 대금 중에서 증액된 전세보증금 5천만원을 우선변제 받을 수 있을 것이다.
 
3. 최우선변제권
 
현행 주택임대차보호법에서는 임차인의 생존권 보호 차원에서 법에서 정한 지역별 일정 금액 이하의 소액임차인이 대항력만 갖추고 있으면 해당 주택이 경매나 공매가 되더라도 다른 권리자보다 최우선적으로 임대보증금 중 일정금액을 우선변제 받을 수 있도록 규정하고 있다.
이러한 권리를 최우선변제권이라고도 하는 것으로 최우선변제권은 확정일자인을 받지 않고 대항력만 갖추고 있어도 인정되는 권리이므로 선순위의 권리자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있다.
전세남이 전세에 들어간 부천시 지역은 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 포함된다. 이 지역에서는 4천만원 이하의 임대보증금을 지급한 임차인만 소액임차인으로 보고 있으며 소액임차인에 대해서만 1,600만원까지 최우선변제권을 주고 있다. 따라서 전세남은 최우선변제권의 범위에 포함되지 않는 것으로 봐야 한다.
 
4. 결론
 
현행 주택임대차보호법을 감안할 때 전세남의 경우 전세보증금을 증액하는 계약을 체결할 경우 해당 주택이 경매나 공매가 된다면 상기에서 보는 것과 같이 종전의 전세 계약서를 파기하지 않고 보관하고 있더라도 5천만원의 전세보증금을 보호받지 못할 가능성이 높다.
또한 전세남이 가진 대항력은 저당권자보다 앞선 권리이므로 전세남이 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 이전하지 않는다면 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세남이 우선변제권을 행사하지 않고 새로운 소유자(경매 부동산 매수자)에 대하여 대항력을 주장할 수 있으나, 새로운 소유자에게 보증금 전액을 청구할 수 는 없고 증액된 5천만원을 제외한 원래의 임대보증금만 청구 할 수 있을 것이다.
따라서 전세남이 임대인의 요구대로 임대보증금을 올려주고 재계약을 하는 것보다는 나주인이 약속대로 저당권을 해제한 다음에 임대보증금을 올려주는 것이 바람직할 것이다.
기타 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 이외의 임차인 보호제도는 인도나 전입신고, 확정일자인 등의 요건을 갖추지 않은 임차인도 적용 받을 수 있는 것도 알아야 할 것이다.

[그림] 다양한 주택임대차보호제도별 적용 요건