부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례5-5] 상가건물이 경매되어 권리금과 시설비를 손해 본 부동산투자 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 7. 11. 05:00

≪사례 소개≫


서울에 거주하는 목커피는 조그마한 커피전문점을 개설하려고 점포를 찾던 중 전철역 앞에서 50미터 떨어진 곳에 있는 분식점을 찾았다. 현재 소유자 대부자가 3년전에 분양 받아서 마분식에게 임대해주고 있는 상가이다. 마분식은 임대료는 보증금 5천만원에 월세 30만원이만 별도의 권리금 2천만원을 달라고 한다.
목커피는 권리금이 조금 비싼 감도 있지만 워낙 위치도 좋고 분양상가에 대한 등기부등본을 조사해보니 저당권이나 가압류 등이 하나도 없이 깨끗한 상태여서 안심하고 마분식이 원하는 조건대로 임대차 계약을 체결했다.
목커피는 마분식에게 임대보증금과 권리금을 전액 지급하고 점포를 넘겨받은 후 총 4천만원을 들여 커피숍에 적합한 주방시설과 테이블, 인테리어, 간판 등 공사를 하고 장사를 시작했다. 또한 목커피는 잘 아는 세무사 직원의 조언대로 상가를 넘겨받은 후 곧바로 사업자등록도 하고 세무서에서 점포임대차 계약서에 확정일자인도 받았다.


목커피가 사업을 시작하고 7개월이 되는 날 법원으로부터 임차 건물이 경매가 된다는 통지를 받았다. 목커피가 걱정이 되서 주변 사람들에게 물어보니 어떤 사람은 목커피가 1순위 우선변제권이 있으니 보증금뿐만 아니라 권리금과 시설비도 모두 받을 수 있을 것이라고 하지만 어떤 사람은 보증금만 받을 수 있다는 사람도 있다. 또 어떤 사람은 상가건물임대차보호법에서 정한 환산된 보증금 8천만원(= 5천만원 + (월세 30만원 × 100))만 우선변제 받을 수 있다고도 한다.


[그림] 상가 경매로 인한 상가권리금 손실 사례 개념도


≪토의 과제≫


1. 목커피가 경매에서 후순위 권리자보다 우선변제받을 수 있는 금액은 얼마인가?
2. 목커피는 경매로 부동산을 매수한 소유자에게 대항력을 주장할 수 있나?


≪해설 및 조언≫


1. 대항력


현행 상가건물임대차보호법에서는 상가건물임대차의 경우 사업자등록을 한 날의 다음 날부터 대항력이 발생하는 것으로 규정하고 있으므로, 목커피의 경우 관할 세무서에 사업자등록을 한 날의 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.
목커피가 분양상가의 임대차 계약에 대한 대항력을 보유할 당시에는 선순위 권리자가 없었으므로 목커피는 임차 상가건물이 경매가 되더라도 경매 매수한 새로운 소유자에게 자신이 임차권을 주장할 수 있다.
대항력을 보유한 임차인은 임대차 계약이 종료되면 종료 당시의 건물 소유자에게 임대보증금 반환을 청구할 수 있는 것이 원칙이다. 그러나 목커피가 지불한 권리금 2천만원이나 각종 시설비 4천만원은 임대인에게 반환을 청구할 수 없는 점에 유의해야 한다.


2. 우선변제권


현행 상가건물임대차보호법에서는 대항력을 갖춘 상가임차인이 관할세무서에서 상가건물임대차 계약서에 확정일자인을 날인 받으면 경매나 공매에서 후순위권리자보다 우선적으로 임대보증금을 변제받을 수 있다고 규정하고 있다.
상가건물임차인이 경매나 공매 대금 중에서 후순위권리자보다 우선변제 받을 수 있는 금액은 임대보증금이므로 목커피는 임대보증금을 우선변제받을 수 있지만 전 임차인인 마분식에게 지불한 권리금 2천만원이나 공사에 소요된 시설비 4천만원은 우선변제의 대상이 아니다.
또한 법에서 우선변제 받을 수 있는 것은 순수한 임대보증금을 의미하는 것으로 환산된 임대보증금액 8천만원(= 보증금 5천만원 + (30만원 × 100))을 의미하는 것이 아니다. 따라서 해당 상가건물이 경매된다면 목커피는 임대인에게 지급한 순수한 임대보증금 5천만원만을 우선변제 받을 수 있을 것이다.