부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례6-8] 조망권과 일조권을 감안한 부동산개발투자 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 7. 20. 00:30

<투자 사례>

 

창립된 지 오래 되지는 않았지만 소비자를 먼저 생각하는 품질 경영으로 한참 주가를 높이고 있는 다지어 건설사의 사장 시이오는 요즘 부쩍 늘어난 부동산개발사업 공사 현장의 시위대 때문에 골치가 지끈거린다. 과거 시이오가 젊은 시절 몸담았던 공사 현장에서는 공사장에 먼지가 너무 많이 난다느니, 시끄럽다느니, 땅을 너무 깊게 파서 현장 옆에 있는 집이 금이 갔다니 하는 이유로 시위가 일어났는데, 이제는 환경권이니 조망권, 일조권 등이 발단이 되어 일어나는 시위가 훨씬 더 많기 때문이다.

과거에는 방음 시설이나 방진시설을 해주고, 아니면 보강공사를 해주면 주민과의 갈등이 해결됐지만 이제는 해결 방법 찾기가 쉽지 않다. 주민들이 공사 자체를 반대하거나 축소를 요구하기 때문이다. 더욱 답답한 것은, 실제 주민들의 일조권이나 조망권이 그다지 침해 받는다고 객관적으로 볼 근거가 약한데도 주민들이 막무가내로 반대하는 경우다. 법 규정을 지키면서 공사를 하는 것이라고 설득을 해도 잘 먹혀들지 않는 것이다.

시이오는 세 군데 개발사업 공사 현장에 들를 때마다 조망권, 일조권 때문에 시위가 일어나고 있음을 보고는 고개를 설레설레 흔들 수밖에 없다. 고민 끝에 시이오는 친구인 나벤처의 소개로 부동산학과 교수인 강교수를 찾아가 답답한 마음을 하소연해 본다. 강교수는 실제 사례를 들어 법원의 판결 경향에 대해 설명해 주면서 주민과의 원만한 해결을 당부하는데...

  

<전문가의 조언>

 

우리나라 헌법 제35조에서는 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다고 규정하고 있으나 우리나라에서는 환경권에 대한 구체적인 법률 규정은 없어 환경권에 대해서는 논란이 많습니다.

다만 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다고 봅니다. 따라서 인접 대지 위에 건물의 건축 등으로 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인(受忍)할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 침해 받는 토지 등의 소유자는 그 소유권에 기하여 건물의 건축 금지 등 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다. 이와 같은 이유로 인해 대학교의 교육환경 침해를 이유로 그 인접 대지 위에 건축중인 24층 아파트 중 18층 초과부분에 대한 건축공사를 금지한 사례도 있습니다.

 

환경권으로서 최근 문제가 되는 소위 조망권으로, 조망권(眺望權, prospect right)이란 어떤 토지나 주택의 소유자가 그 부동산에서 강이나 산, 공원 등 양호한 경관을 타인의 방해 없이 보고 즐길 수 있는 권리를 말합니다. 최근에는 같은 아파트단지안에 있는 같은 동과 같은 평형의 아파트라도 한강이 시원하게 보이느냐 여부에 따라 값이 3~5억원씩 차이가 날 정도로 조망권의 가치가 높게 책정되고 있습니다.

조망권에 대해서 대법원은 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있으나, 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라는 입장입니다.


[그림] 서울시 수변 경관계획(2010) 중 높이관리 적용구역

또 다른 권리로서 일조권(日照權, right of light)이란 어떤 토지나 건물의 소유자가 필요한 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말합니다. 주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 것이며, 어떤 토지의 거주자가 인접한 타인의 토지 위를 거쳐서 태양의 직사광선을 받고 있는데, 그 인접 토지의 사용권자가 건물 등을 건축함으로써 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되고, 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어서는 경우에는 일조방해로 인한 불법행위로 보고 있습니다.

보다 구체적으로는 동지를 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 일조권을 침해한 것이 아니나, 그 시간 이내만 확보된 경우에는 일조권을 침해한 것으로 볼 수 있습니다.

 

시이오의 경우에는 현재 부동산개발사업 공사 현장에서의 주민들의 시위에 대해서 이와 같은 환경권이나 조망권, 일조권의 침해가 있는지 여부를 우선 판단해보고, 건설이 완료된 이후에 손해배상이나 기타 문제가 발생되지 않도록 해야 할 것입니다. 또한 향후 개발계획을 수립할 경우에는 이와 같은 여러 권리까지 감한하여 인근의 주민들에게 피해가 발생하지 않도록 해야 할 것입니다.