시세 대비 공시가, 은마 56% 한남더힐 74% 들쭉날쭉

[출처: 중앙일보] 시세 대비 공시가, 은마 56% 한남더힐 74% 들쭉날쭉
중앙일보] 입력 2018.07.23 01:08 수정 2018.07.23 02:32 

서울 용산구 한남동의 한남더힐은 전국에서 가장 비싼 아파트 단지다. 국토교통부가 지난 1월 1일 기준으로 전국의 아파트 1030만 가구의 가격을 조사해 공시한 결과다. 이 단지의 전용면적 244.75㎡(3층)짜리는 공시가격이 54억4000만원이지만 지난 1월 실제 거래된 가격은 74억원이었다. 공시가격이 시세를 얼마나 정확하게 반영하는지 보여주는 현실화율은 73.5%로 계산됐다.  
반면에 재건축을 추진 중인 서울 강남구 대치동의 은마아파트는 공시가격 현실화율이 56.4%였다. 한남더힐과 비교하면 17%포인트가량 차이가 난다. 은마아파트의 전용면적 84.43㎡(13층)는 공시가격이 10억1600만원이었지만 지난 1월 실거래가는 18억원을 기록했기 때문이다.
 
보유세 산정의 기준 금액인 공시가격이 논란에 휩싸여 있다. 전체적인 현실화율(시세 반영률)이 낮은 데다 주택 유형 등에 따라서도 천차만별이어서다. ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에는 ‘적정가격’으로 평가하도록 규정돼 있다. 실제로는 공시가격이 시세의 절반 수준에 불과한 경우도 적지 않다.
 

 보유한 주택의 시세가 비슷하더라도 공시가격 현실화율이 달라지면 세 부담에 큰 차이가 난다. 예컨대 시세 15억원짜리 아파트를 보유한 1주택자의 경우 현실화율이 70%(공시가격 10억5000만원)라면 종합부동산세를 내야 하지만 현실화율이 50%(공시가격 7억5000만원)라면 종부세 대상에서 제외된다. 1주택자에 대한 종부세는 공시가격이 9억원 이상일 때 부과되기 때문이다. 부동산 보유자들이 공시가격 현실화율에 민감할 수밖에 없는 이유다.
 
이렇게 파장이 큰 공시가격 개편이 방향(인상)만 있고 구체적인 목표(현실화율)는 없이 진행되고 있다. 지난 10일 국토부 관행혁신위원회 언론 브리핑 현장에선 위원장의 발언을 국토부 담당 과장이 즉각 반박하는 이례적인 모습까지 펼쳐졌다.
 
김남근(변호사) 혁신위원장은 개인 의견을 전제로 “공시가격이 시세를 100% 반영하기는 어렵지만 적어도 90% 이상은 반영하는 것이 원칙”이라고 말했다. 이에 대해 한정희 국토부 부동산평가과장은 “90% 이상이란 부분은 전혀 검토한 바 없다”며 “어느 정도의 현실화율이 적정한지에 대해선 다양한 의견을 들어봐야 한다”고 맞섰다.
 
정부의 공시가격 현실화율 목표가 구체적으로 제시되지 않으면 현장에서 활동하는 조사평가 담당자들의 판단에도 혼란이 불가피하다. 시세를 객관적으로 파악하는 것도 쉬운 일은 아니지만 시세의 어느 수준까지 공시가격에 반영해야 하는지 모호하기 때문이다. 현장 담당자의 자의적인 판단에 따라 공시가격 현실화율이 들쭉날쭉하다면 더 큰 문제가 생길 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다.   

국토부의 이런 입장은 노무현 정부 시절인 2005년 주택 공시가격을 도입할 때 건설교통부(국토부의 전신)가 ‘시세의 80%’라는 목표를 공식적으로 밝혔던 것과 대조적이다. 당시 추병직(현 주택산업연구원 이사장) 건교부 장관은 “서울 강남권은 공시가격의 시세 반영률을 100%까지 끌어올리는 방안을 추진하겠다”고 말했다가 ‘비현실적’이란 여론의 뭇매를 맞았다.
 
이후 ‘시세의 80%’라는 정부 목표도 슬그머니 사라졌다. 정동영 민주평화당 의원은 지난 2월 공시가격의 현실화율을 주변 시세의 80%로 규정하는 법안을 제출했지만 소관 상임위원회에선 논의가 이뤄지지 않았다. 일부에선 공시가격 현실화가 용두사미로 끝날 수 있다는 우려도 나온다. 워낙 복잡하게 얽힌 부분이 많기 때문이다.
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공시가격의 현실화율을 높인다는 방향은 맞지만 속도 조절이 관건”이라며 “가격의 변동성 등을 고려할 때 시세의 90%는 위험성이 크다”고 말했다. 그는 “무리한 속도로 공시가격을 끌어올릴 경우 상당한 부작용이 우려되기 때문에 신중한 접근이 필요하다”고 덧붙였다.
 
주정완 기자 jwjoo@joongang.co.kr

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